降低杠杆比率、限制非本地居民进场买房

　　发生在2007年的次贷危机揭示了一个非常重要的道理，用货币政策来控制资产价格是无效的，因为任何提高利率的方法都会导致财务成本的增加，其结果不是刺激资产价格进一步上涨，就是导致资产持有人之资产负债表的恶化、乃至破产。

　　正确的做法应当是去杠杆化，或者是控制入场者的资格。比如，增加第二套房的首付资金比例、并适当提高房贷利息率，那么购房者的杠杆率就会下降、资金成本就会提高，其购买或者投资住宅商品的能力与收益都会随之下降，从而必将对房价上涨产生积极的遏制作用。这一点已经被2007年次贷危机发生前、政府有关当局采取提高居民购买第二套商品房的首付比率与房贷利率的政策措施后、收到的良好政策效果所证实。更为有效的方法当然是对进入住宅商品市场的投资或者投机者加以甄别，以防止过度的投资或者投机需求推高房价。如前所述，对投资者或者投机者加以甄别的最为简便的方法就是根据本地纳税的税号来辨别谁是可以购房的本地居民、谁是必须予以歧视的外来投资者与投机者，并对外来的投资者与投机者的购房行为加以必要的限制。

　　有必要指出的是，对外来购房者采取歧视性政策并不意味着剥夺外来就业人员的居住权，相反，对外来投资者与投机者采取歧视性政策正是为了确保外来就业人员可以更加公平地获得居住权，因为外来就业人员是为本地创造税收收入而有权获得居住权的，假如不对那些没有为获得居住权而做出贡献的投资者与投机者采取歧视性政策，那么前者就会因为缺乏货币竞争力而被后者挤出。由此造成的后果不仅对于前者是不公平的，而且对于中国的城市化发展也是非常不利的。

　　深化财政体制改革、化解中央政府与地方政府在管理房地产市场上的不合作博弈

　　现实情况表明，关注民生的中央政府倾向于控制房价，但是，正如我们在此前的文章中已经指出的那样，为了从土地资源中获取财政收入来源的地方政府并不会主动地去控制房价。这样，就会发生中央政府与地方政府在管理房地产市场时的不合作博弈。所以，为了保证中国房地产市场的健康发展，就必须理顺中央和地方政府间的事权和财权。解决这个问题的基本方法就是必须给予地方政府以稳定的税收来源，并且可以以此稳定的税收来源为担保进入债券市场发行地方建设债券来平滑地方政府财政差额的权利。只要地方政府能够获得这种更为稳健的财政来源，那么地方政府与中央政府在管理房地产市场上的不合作博弈就有可能向着合作博弈的方向转化。

　　改善宏观经济管理、放松产业管制、创造更多的产业投资机会

　　稍加观察就可以发现，中国房地产价格的迅速上涨在很大程度上是因为有大量本来应该投资产业的资本进入房地产市场炒楼而造成的。为此，就有必要来探讨一下大量产业资本进入房地产市场的原因，以便能够找到有效解决此问题的方法。

　　自2004年以来，政府有关部门先后采取了一系列旨在控制经济增长过快与贸易顺差持续扩大的经济政策。这些宏观调控政策措施几乎涵盖了所有的经济领域，比如人民币对内升息、对外升值，取消出口退税，推行新劳动合同法，提高环境标准等。再从外部环境来看，在美元泛滥的冲击下，国际原油与大宗商品价格不断走高，从而导致产业投资的成本不断上升，利润不断被走高的成本所挤压。至于那些可以获取垄断利润的产业部门，对于大部分民间投资者来讲几乎都存在着不可能逾越的进入壁垒，而结构调整又面临着技术与人力资本高度短缺的禀赋约束。

　　面对这样的困境，民间资本就只有向房地产市场和资本市场突围，从而导致了资产价格、特别是房产价格的疯狂上涨。其结果使得社会经济活动中基于实业投资的“生产逻辑”迅速转变成为基于金融和地产投资的“金融逻辑”，并在“金融逻辑”的作用下导致整个国民经济很快走向了泡沫化。

　　因此，为了控制房价的疯狂上涨不仅需要采取上述各种限制性的政策，还需要有引导民间资本重新回归实体经济、进行产业投资的疏导性政策。为此，就需要进一步改善宏观经济管理，继续采取宽松的货币政策和稳定的汇率政策，对出口加以补贴的政策，限制产业垄断、放松产业进入管制和积极的产业开放政策，以及支持民间资本进行产业投资的信贷政策等。此外，对于劳动和环保等既定的法律和法规等也可以进行一定程度的修正。如果能够通过这样的政策与法规调整激励民间资本更多地进入实体经济进行产业投资，那么不仅有助于缓解房地产投资过热、房地产价格快速上扬的非常局面，而且也将有助于中国经济的基本面向着更加健康的方向发展。因为产业投资的增加可以导致固定资产占GDP比重的上升与就业量的增加，这将为未来的经济增长打下坚实的基础。