2010年3~9月或许是楼市最为关键周期

　　“十一”黄金周过后，北京的地产商们不得不重新面对已经在他们视野当中消失了将近6个月的“库存”问题，截至本报发稿的10月7日，北京楼市的存量仍在7万套上下“拉锯”。

　　尽管从2009年8月以来，北京楼市的库存就已经回升，但是在“金九银十”的惯常思维之下，地产商们一度寄望黄金周能够解决重新出现的存量问题，然而，北京楼市8天的表现尚不如年景最差的2008年――地产商们的寄望由此落空。

　　不过，相比于2008年的寒冷，如今的地产商在宽松的货币政策下手中“尚有余粮”，短期内降价回笼资金的压力不大，而不少开发商的真正担心在于供应可能骤增的2010年3~9月，这或许是摆在刚刚回暖不久的中国楼市面前的又一道“高槛”。

　　黄金周“落空” 存量“拉锯”

　　“存量8月就有回升，但大家都觉得有‘金九银十’撑着，再来一次快速消化问题不大，但现在‘十一’黄金周的销售数据我们认为几乎比2008年还差，所以我们又得重新研究存量问题了。”10月7日晚，北京南三环沿线某住宅项目的销售负责人对《中国经营报》记者说。

　　让他骤然感到紧张的是和他离得不远的住宅项目万年花城，这个前几个月还卖到15000元/平方米的项目，最近有几套房源仅以不到7000元/平方米的价格售出，仅仅相当于4.6折。如果说万年花城的打折多少还有些疑问的话，一线房企远洋地产在北京的5个项目同时都有折扣，其中远洋・远景阁部分房源的最低折扣甚至达到6.3折。

　　而仅仅就在三个月之前，北京楼市还处在“找关系才能买到房”的“火热之中”，但在“十一”黄金周，北京楼市却难寻火热的踪迹。北京市建委的统计数据显示，9月29日至10月5日，北京市期房网上签约1994套，其中住宅期房签约1915套，与去年同期相比，分别下降31%和27%，而2008年向来是地产商普遍认为的最差一年。

　　北京市建委一位负责市场数据统计分析的官员告诉记者，从2009年8月以来，北京楼市的存量就已经出现了存量反弹的情况，其中最高一度达到了7.4万套，“此后的一个多月中，市场销售有所波动，最低时也达到过6.9万套左右的水平，一直在这个水平上下波动。”他说。

　　他之所以对这一数据如此敏感，是因为2009年年初市场开始回暖并进入“高潮”之后，北京楼市的存量曾在两个半月内迅速从9万多套下降到2万~3万套的水平，相比之下，如今7万套存量上下拉锯的状况自然显得微妙，而这还只是期房，还没有算上30000多套未成交的现房。

　　“十一”黄金周过后，存量仍在拉锯之中，这让曾经断定市场回暖并可能发生“报复性上涨”的地产商们，心中掠过一丝动摇。

　　“余粮”尚存 降价不急

　　年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。尽管如今的开发商们又重新嗅到了“危险”的味道，但是犹如2008年一般为了回款而大规模降价的策略，短期内还尚难出现。

　　“今年的开发商兜里相对都有点‘余粮’。”说这话时，张筱菁多少有些调侃的味道。她是融科智地北京公司的董事总经理，而融科智地则是联想控股旗下从事地产业务的公司平台，相比于其他地产商一贯唱多与乐观而言，融科智地的冷静甚至是保守，与万科有得一拼。

　　不过，即便如此，面对存量的不断上升，张筱菁还是判断短期之内开发商不会大规模降价。在她看来，2008年地产业的降价是由于此前过于乐观和激进带来的，彼时的开发商手中“并无余粮”，而现在，上半年的回暖和信贷的宽松，使开发商多少有些过冬的“干粮”和资本。

　　记者了解到，目前万科北京市场的2009年的销售任务还仅差15亿元就能完成，而10月之前，万科在北京的销售额已经超过35亿元，在剩下的2个多月中，同时超过5个项目在售的万科，卖出相差得15亿元并无太大压力，而日前，“运作”一年多的万科机工厂项目，也更名为蓝山，准备推向市场。

　　“今年经过3~6个月市场的快速销售，又形成了大量的销售回款，资金压力得到了很大缓解，解决了经营性现金流的问题；另外，银行的放贷在上半年增长迅猛，贷款实际上也解决了融资性现金流的问题。那么，解决了过冬的问题，贱卖家产我认为自然也没有理由了。” 张筱菁表示。