农村用地可建租赁房

　　《试行意见》规范了单位租赁房的建设与使用管理。“以前人才公寓项目在报批报建过程中按照住宅类标准审批，对容积率、朝向等要求都比较高，比如要符合‘每天日照1小时以上’，甚至还要配备车位。”不少人才公寓建设者抱怨道。“单位租赁房其实更接近宿舍，而不是住宅。”上海住房保障房屋管理局人士认为，在建设标准上，应当遵循2006年2月施行的建设部《宿舍建筑设计规范》，不同于商品住宅的建设。如闵行区的“蓝领公寓”就主要为宿舍，辅以少量的成套公寓。房屋的建筑面积为40―50平方米，每间租住人数不超过8人。

　　另外，原先管理部门认为人才公寓对外租赁，类似于酒店或宾馆的商业化服务，因此均按商用标准收取水电等费用。入住者的生活成本成倍上升。同时，根据相关政策，人才公寓的房租收入需缴纳5.5%的营业税、12%的房产税，企业根据盈利情况还要缴纳企业所得税，累计税负较高，开发公司的积极性受到一定影响。对此，新出台的《试行意见》明确规定：经市有关行政主管部门认定的单位租赁房项目的水、电、煤等公用事业建设和收费标准，参照居住类房屋标准执行；对按照政府规定价格向规定对象出租单位租赁房所取得的租金收入，按照有关规定实行税收优惠。

　　为加大政策支持力度，充分挖掘土地资源潜力，《试行意见》还规定，在单位自用土地不足的情况下，区、县政府可以统筹安排利用产业结构调整土地、农村集体存量建设用地等其他两类土地用于建设单位租赁房。经审核批准用于建设租赁房的单位自用土地和农村集体建设用地，其用地性质、土地权属保持不变。“这一规定算得上是在实践基础上的创新之举。”有业内人士如此评说。

　　《试行意见》创造性地将农村集体存量建设用地纳入建设单位租赁房的范围，既弥补了周边工业园区的土地紧张的缺陷，又可以确保村民增收。同时，城市边缘的农村通常是外来人口集中聚集地，而单位租赁房的集中建设与管理，也有利于上海加强对外来人口的管理。

　　提高利用率实行退出制

　　为了防止出现变相违规建设福利房、解困房的情况，《试行意见》从制度设计源头上着手，做了相应的限制性规定，以实现单位租赁房与市场化商品住房的有效隔离。除在建设标准上与一般商品住宅有所不同外，在权属登记上，规定该房屋登记为职工(集体)宿舍，不得分割办理小产权证；且除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得单独转让、单独办理房地产转移登记。单位租赁房办理房地产转移登记后，也不得改变原租赁用途。在供应对象上，限定提供给本单位或本园区企业内签订劳动合同的职工、引进人才或来沪务工人员租住。在租赁期限上，规定一般不超过3年；其中，由来沪务工人员承租的，应当根据其劳动合同中的用工期限约定租期。

　　单位租赁房主要用于解决本单位职工的过渡性居住问题，从租金上来说通常比市场价略低。如闵行“蓝领公寓”月租金一般人均为200元至400元，张江人才公寓在500元到1500元之间，符合相关条件的入住者每月还可获200元补贴。上海宝钢自建的单身职工公寓在确定租金时，测算出不包含利润的宿舍租金盈亏平衡点为单人间每人每月880元，双人间528元。

　　为提高有限房源的利用率，租赁房实行一定的退出机制。以张江为例，将租金补贴的时限确定在3年。宝钢则采取逐年提高租金的方法，第一年按盈亏平衡租金的70%收取，第二年100%，第三年130%，以后每年在上一年收费基础上递增30%，第四年收费基本达到周边市场化租赁房租金标准，越长期居住，成本越高。“这就从机制上保证了单位租赁房只用于满足职工过渡性居住需求。”

    记者 孙小静