婚房需求“刚性” 撑起济南楼市

　　是什么力量让济南楼市突然逆转？山东中原物业顾问有限公司投资顾问部经理薄夫利用几个数字的分析说明这个问题。薄夫利称，2008年全年，济南楼市总成交量为16012套，到今年8月份，济南楼市的成交就比去年全年多出4730套，与2008年全年的数据相比增长29.5%；2008年济南楼市的成交总面积为191万平米，而2009年1到8月份，济南楼市成交总面积为214万平米，与2008年全年的数据相比增长12%。

　　“两个数据的增长并不同步，面积增长的比例要远远小于套数增长的比例，” 薄夫利说，“这说明卖掉的房子多是小户型的”。与此同时，在调查中，薄夫利还发现，在前八个月的购房市民中，首次置业的市民占相当大比例，而这些市民最中意的房子是90平米以下的小户型，“大部分是婚房，这部分就是我们惯常所说的刚性需求”。根据上述一系列的数据分析，薄夫利认为，支撑济南楼市强烈反弹的正是这部分刚需，“这部分需求去年被刻意压制，今年报复性反弹。”

　　存量房卖光了 成交出现下滑

　　进入8月下旬后，济南楼市再起变化，济南房管部门的官方网站显示，8月中旬到现在，济南楼市的日成交量与前几月相比有明显下滑。而这期间，拐点再现的说法又流行了起来。然而对于这一变化，薄夫利却颇不以为然，他认为经过8个月的旺销，济南楼市的存量房已基本消化完毕，而且由于去年市场形势并不被看好，开发企业谨慎入市，新开工面积骤减，这样一来，今年在存量房基本消化完后，市场大量有效供给并没有跟上，“我们调查的结果是，成交量下滑的主要原因是无房子可卖”。

　　薄夫利的说法被济南不少开发企业证实。中齐地产、名士豪庭等几家开发企业的相关负责人都称，他们新推的房源一上市就被抢光，而楼市价格也出现不小的涨幅。

　　与此同时，市场一直难销的大房子销售状况也明显好转，据薄夫利介绍，9月份以来，济南楼市120平米以上的大房子销售状况良好，在整个市场的成交量中，这部分房子的成交比例逐渐加大，“如果说市场有变化，那就是改善性分量加重。”薄夫利说。

　　短期内降价可能性不大

　　9月13日，国家发改委投资研究所房地产研究中心主任刘琳出席了在济南高新区的一场房地产高层论坛。在发表主题演讲时，刘琳认为，短期内房价涨幅有可能出现回落，上涨的速度也有可能放缓，但房价下跌的可能性并不大。

　　对于这个观点薄夫利表示赞同，他称有数据显示，前8个月全国房 产 投 资 的 增 幅 为14.7%，但房产的新开工面积同比依然为负增长，而这也意味着，一年内，市场所形成的现实有效供给并不充裕。而与此同时，经过前八个月销售，绝大部分开发企业已经实现资金回笼，去年年底开发企业遇到的资金压力已经不再存在，在这种情况下，“开发企业不会有降价的动力”。同时，由于前八个月楼市表现良好，加上下半年通货膨胀的预期比较强烈，薄夫利由此认为，“到年底济南楼市不会发生太大变化”。