地下金融渗透

　　在温州房地产市场一片繁荣的背后，民间金融的作用若隐若现。有证据显示，在温州有大量民间金融介入到了房地产开发中。

　　根据温州规模最大、最为活跃的智囊机构之一——温州中小企业促进会的统计，到2008年年底，温州民间借贷的规模达600亿元。其中有相当一部分资金可能已流入房地产开发。

　　“民间借贷的利率少则是银行利息的2至3倍，多则10倍以上。”温州中小企业促进会会长周德文表示。

　　温州云天案真相的逐步浮出水面，让许多温州人对民间金融甚至是高利贷在房地产开发中扮演角色之重、介入之深瞠目结舌。

　　今年4月30日，温州云天房地产开发有限公司(下称“温州云天”)董事长徐世国涉嫌合同诈骗被警方刑事拘留。数十位温州云天的债权人代表自发成立清算小组，处理徐留下的烂摊子。

　　“根据初步匡算，温州云天及其关联公司通过向银行、社会借贷、一房多卖套取资金等手段，涉及金额近20亿元，直接债权人(单位)60余人，间接债权人八、九百余人，范围波及温州龙湾、泰顺、平阳三个区县的数千名购房户。”一位债权人向记者提供的一份材料显示。

　　王风林(化名)是温州云天的债权人之一，2008年3月，王借给了徐世国1500万元，约定半年后偿还。

　　但到了2008年9月，徐世国只偿还了500万元，并提出通过向王出售房产的形式抵债，“当时我觉得房产是不动产，可以作为抵押物，用房产还债应该是划得来的，所以我答应剩余的债务最终以17套房产偿还。”王风林表示，这17套房产购买前，他曾到平阳县房管局查询，发现这17套房产尚未出售，才放下心来签了合同。“当时徐世国只交代了一句，我给你的房子价格比市场上低一些，你能不能3个月后再卖？”王表示，后来才知道，徐世国之所以对他说这句话，主要是想为自己赢得周旋时间。

　　过了一段时间，王风林将17套房产中的3套挂牌出售，但来购房的人核实后发现，这3套房产均已登记在别人名下。也就是说，温州云天一房多售。

　　据债权人透露，温州云天平阳鳌江21世纪商住广场共有300多套房产可供出售，目前已有近200套房屋出现了一房多售情况，本来市值2亿元的房产项目，却通过一房多售的办法收回资金5亿多元。

　　值得注意的是，在这300多套房产中，一半以上背后有按揭贷款和住房公积金贷款。在拿不到房子的情况下，部分业主有可能不愿意继续偿还贷款。另外，在温州云天的项目开发中，温州某银行还向该公司发放贷款5000万元。

　　债权人提供的资料显示，徐世国通过民间借贷的利率极高。“根据我们的统计，徐世国的借款中，月息2分利，也就是年利24%算是很低的了，许多短期借款利率高达8分，也就是年利率96%，是银行贷款利率的10倍以上。”债权人饶为民(化名)表示。

　　“徐世国就是输在不自量力上。”饶为民与徐世国交往多年，他一直认为徐世国本质上不是坏人，不然也不会有这么多人愿意借钱给他，甚至到今天饶为民仍有几分同情徐世国，“温州云天初始项目开发及资金流转方面的节奏把握得是不错的，但后来徐世国头脑发热，不顾公司自身能力开始盲目扩张。”饶为民表示。

　　2008年5月，在金融危机愈演愈烈的情况下，徐世国仍拿下了温州市的滨海园区B601B-1和B601B-2号地块，中标价分别为4.7亿元和1.71亿元，分别高出出让起始价7408万元和2589万元。

　　值得注意的是，通过民间借贷进行房地产开发的企业绝非是徐世国一人。“如果没有这波房地产市场飙升，出事情的肯定不止徐世国一个人。”饶为民表示。

　　饶为民对自己放贷人的身份并不讳言，他表示，由于地产商需要的资金量大，他最近几年一直和地产商合作，“即使今年银行信贷放出了天量，但地产商还是嫌钱不够用，我手头至少有5家以上房地产企业的借款，年化利率少则20%，多则30%。”

　　但饶为民坦言，看到今年温州楼市如此疯狂后，加上温州云天的教训，他打算接下去两年减少与地产商的合作。

　　警惕杠杆效应

　　和全国许多城市相比，温州楼市是一个非常独特的样本。

　　“通过调研我们发现，温州房地产市场70%是投资或投机需求拉动的，真正自住的只有30%。而全国许多城市恰好相反，70%自住、30%投资。像长沙这样的城市，投资需求的比例可能还不到20%。”周德文表示，正是温州房地产市场这种特点，导致了温州楼市涨幅远超别的城市，但风险积聚也远超其他城市。

　　“温州楼市有泡沫，而且泡沫已非常严重。”周德文表示，住宅尽管有投资价值，但终归是要人住的，温州外来白领很少，温州房屋的空置率极高，房屋出租100年都很难收回成本，这样的房价上涨很不健康。

　　周德文还判断，未来两到三年内，温州楼市就可能出现急剧变化，他的依据是央行的信贷增量，“2009年上半年我国的信贷增量就达到7万亿元，已超出了央行年初公布的2009年全年计划，如此高的信贷增量不可能长期维持。2至3年后，当经济出现通胀预期时，我国的货币政策有可能又转为从紧。”

　　林欢也赞同周德文“温州楼市泡沫已很严重”的判断，他认为，消除泡沫的办法有两种：一种是房价止步不前，通过时间来消化前期房价的过快增长；另一种是长期缓跌，如东南亚金融危机后的我国香港楼市和金融危机中的美国楼市。

　　林欢表示，正因为民间金融发达，和上海、北京等城市相比，温州楼市尤其要警惕杠杆效应。“很多温州地产商在房地产开发中，和上海、北京等房地产市场相对规范的城市相比，第一大特点是杠杆高，实际自有资金很低，很多企业在项目开发时，自有资金实际只有10%至15%。其他都是通过银行贷款或民间借贷来的。”

　　第二大特点是融资成本高，“在上海、北京等一线城市开发的主力地产商，大多是上市公司或央企，它们的融资成本多数在8%以内，有的甚至在5%以内；而温州市场上绝大多数房地产企业都是本地企业，开发商很少有上市公司。这些企业融资的综合成本在12%至15%，少数深圳在20%以上。”林欢表示。

　　林欢认为，温州房地产企业利用的资金杠杆倍数大、融资成本高，是导致温州房价快速飙升原因之一。但也正是因为资金杠杆倍数大、融资成本高，才导致了温州云天的资金链断裂。“在下一次从紧的货币政策来临时，陷入困境的温州房地产企业可能远不止温州云天一家。”林欢表示。

　　温州市有关部门显然也意识到了温州楼市的潜在风险。据记者了解，从2009年9月起，温州与房地产相关的信贷政策已明显收紧。

　　除此之外，温州已开始清理与民间金融关系十分密切的担保机构，仅瑞安一地，工商系统就注销了偏离主业的60多家担保机构。

　　正是看到了温州楼市的潜在风险，周德文认为，为了温州经济与社会的稳定，现在该为温州楼市“降降火”了。

　　“实体经济才是经济发展的根本力量，无论是企业家还是政府，都要把主要精力放到主业上。”周德文语重心长地表示，“我认识的一些企业家，他们用辛辛苦苦积累起来的实业资本作抵押，拿到贷款后投入到风险已很高的房地产市场，我经常劝他们回头。”(记者 朱国栋)