收益将翻倍

　　“险资进入地产，不仅给地产商提供宽广的融资机会，更重要的是为保险公司带来高收益的机会。”上述地产商高管对记者强调。

　　险资之所以对投资地产热情高涨，根本原因在于相对稳定的高收益。同时，在今年1~8月银行投入8.15万亿人民币贷款之后，未来通胀的预期强烈，险资投资地产似乎也正当时。

　　处于安全性考虑，险资投资范围和额度一直有着严格的限制，导致险资的收益率较低。目前险资70%用于银行存款和债券，其他用于股票、基金、基础设施建设、境外投资等。

　　从2000~2005年我国保险资金综合收益率分别为4.1%、4.3%、3.14%、2.68%、2.87%、3.6%，此六年的平均收益率仅为3.45%。2007年资本市场的高潮造就了保险资金平均收益率高达12.17%，2008年全球金融危机导致保险资金平均收益率低至1.91%，今年上半年险资收益率回升至3.44%。可见，险资收益受资本市场影响和经济波动很大。近10年来，险资年平均收益率大概处于年均4%左右。

　　房地产虽然经历了20年的发展，目前仍是一块大“肥肉”，而且房地产长期的保值增值性，为保险资金提供了适配的投资选择。在王小罡看来，“商业地产能为保险公司提供长期稳定的回报，与保险公司负债久期长的特点相适配。”险资投资股票收益一般为10%，但风险较大；债券收益率在5%上下，虽然安全但收益相对偏低，商业地产的平均投资收益率约在8%左右，其安全性和收益率对险企都“正中下怀”。相对于4%的险资平均收益率，2000亿投资地产后，收益将能够翻番。

　　与此同时，住宅地产的高收益诱惑就更大了。动辄20%的资本收益率让市场所有的资金怦然心动。对于投资绿地、金地合计250亿的投资决策，平安信托表示主要原因是市场对投资地产的热情非常高，“对市场前期客户的调研中，了解了客户对地产的投资偏好，以及大概能够募集资金的额度。”金地集团总裁张华纲也表示，金地项目的收益率没有低于16%的，最高可达70%。在2007年地产高峰期，房地产公司毛利率最高超过55%，最低的也达到了18.65%。

　　曲线介入住宅地产

　　虽然中国保监会主席助理袁力一再强调：“保险机构投资不动产，主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，目的是要获取稳定的租金收入，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。”

　　但是政策的解读会有多种版本，甚至对于不动产的理解都会因人而异。

　　申银万国保险业分析师孙婷认为：“投资不动产如商业地产，收益高只是一个方面，最关键是商业地产与保险负债久期相匹配，不过这些资金将难以进入住宅地产。”

　　而东方证券王小罡直言，“住宅地产也是不动产的一种”。从经济发展及通货膨胀预期来说，住宅地产或是进入的良好时机。

　　朱铭来教授则认为，不动产主要包括国家的基建项目，并强调投资不动产并非从事商业地产。

　　尽管各家理解不同，但现实是，在不动产投资还未开闸之前，险企敏锐的市场嗅觉就将其引向商业地产投资，在政策获准之后将会明正言顺地、更加大规模地进入。

　　平安目前商业地产投资已初具规模，而今又以平安信托的名义延伸向住宅地产。在险资投资不动产开闸之后，或又先行于政策，或将成为险资进入住宅地产的“试点”。

    记者  肖君秀