地产商的“后台”

　　“现在手头可用资金还有百亿，上海、北京、杭州只要有好地，我们还要拿。”9月22日绿城集团在杭州掷下61亿一举拿下“双地王”，应验了绿城中国董事长宋卫平此前放出的豪言。

　　此前的9月10日，平安信托与绿城集团签订了投资协议，拟三年投资目标地产项目150亿。在9月短短一个月时间内，绿城集团就花费了100亿圈地，“平安信托”的投资计划给予其囤地更大的“胃口”。

　　据《投资者报》了解，除了绿城集团，金地集团目前也在四处物色地块。在7月23日以30.48亿元拿下上海青浦区一住宅“地王”之后，金地仍然频现土地拍卖现场。“上海是今年金地的重点发展区域，金地将会在上海、南京、杭州、宁波寻找各类合适的土地。”金地集团副总裁、上海公司总经理赵汉忠表示。

　　8月6日，平安信托与金地集团签订3年投资100亿的框架协议。据金地内部人士透露，平安看中的主要是金地在“高端项目”的运作能力，高端项目带来高利润回报，从平安9月份与绿城150亿投资思路来看，同样是看中其运作商端项目的能力。“对于金地、绿城的250亿投资中，主要以民用住宅地产为主。”平安信托方面对记者表示。

　　除了中国平安通过“平安信托”备战房地产，其他险企也对“不动产开闸”提前做准备。据人保内部人士透露，人保已经与金融街(000402.SZ)签订了战略合作协议，具体合作项目正在进一步谈判中，涉及资金超过100亿。

　　今年7月，中国人寿与信达投资公司签订了战略协议，双方就商业地产、酒店投资和物业管理等展开合作；另外记者了解到，中国人寿也在考虑与金融街在投资不动产方面进行合作。

　　金融街是位于北京的商业地产龙头之一，人保与国寿都是在商业地产上准备大干一场，而平安却将眼光投向了住宅地产，在险资投资不动产的前夜，投资战略虽截然不同，但目前只有一个——淘金地产。

　　2000亿险资将打乱地产格局

　　虽然，平安声称资金来源是“第三方信托资金”，但市场更多地认为，10月1日新《保险法》实施险资投资不动产开闸后，届时将有2000亿左右的险资有望介入房地产，某些房地产商获得雄厚的险资撑腰及险企综合资源的支持后，拿地和销售都将快速增长，使原本硝烟迷漫的地产市场争夺更加激烈，甚至改变巨头们的排位格局。

　　目前，险资投资不动产细则正在制订中，预计最迟在今年底能够出来。“比例最起码是5%，最高不超过10%。”东方证券保险业分析师王小罡对记者表示。

　　今年上半年末，保险业总资产为3.71万亿元，5%亦即达到1855亿，而下半年各保险公司的资产还在不断增长，也就是说险资至少有2000亿被准入投资不动产。“不动产主要是基建项目，如高速公路、机场、能源、环保等。”参与新保险法修订的南开大学保险系教授朱铭来对记者阐释。但市场和保险公司更多地愿意解读为商业地产甚至住宅地产。

　　如果2000亿险资进入地产，对于地产来说不仅仅是增加融资渠道的问题。“2000亿持续投入带动的滚动效应和乘数效应，甚至有可能改变房企现有格局。险资由于在经验和人才方面的不足，通常会选择成熟、大型的地产商进行合作，地产巨头们在险资的推动下，在目前新一轮地产热潮酝酿之中，行业排位洗牌在所难免。”某大型地产商高管最近在接受过几家保险公司的投资咨询后，对记者发出如此感慨。

　　而2000亿元又能掀起多大风浪？今年1~8月房地产开发企业资金来源中，开发商自筹资金约11045亿元，占总资金来源约33%，那么2000亿将使整个地产自筹资金增加18%。就数量上来说，相当于两个万科的总资产(万科上半末总资产1245亿)，相当于万科4年左右的销售额；相当于金地集团5倍的总资产(上半末总资产约382亿)，20年左右的销售额。

　　可以预见的是，现在是险资四处找合适的地产公司合作项目，今后大型地产公司将会主动出击大型险企(如人保、国寿、平安、太保等保险巨头)尤其是在未来银根收紧之时，险资推动将会加剧地产商的竞争，甚至迅速打破原有排位次序。