日前，天津市国土房管局发布了8月天津房地产交易情况，并明确此后重点工作，其中特别提出将强化执法检查力度，对于取得销售许可故意“捂盘惜售”的开发企业要限期整改，并在媒体曝光，拒不改进的关闭其商品房销售网暂停其销售；对已达到上市条件不申请办理销售许可手续的，采取约谈方式进行督促引导。事实上，关于“捂盘惜售”的界定一直是个难题。昨日，天津房地产业内人士特向天津网-城市快报揭露开发商“捂盘惜售”内幕，披露行业潜规则。

　　抬高房价是捂盘目的

　　所谓“捂盘惜售”，从字面上理解是“不舍得将楼盘拿出来销售”。开发商将自己的“商品”囤起来不卖，就是为了抬高房价。

　　业内人士表示，开发商捂盘的根本目的是获得更高的利润。“这种现象只会出现在房价看涨之时。比如年初每平方米几千元的房子，现在已上万元了，开发商只要能准确预测到这种情况，年初时捂盘，现在再拿出来销售，卖一套房就相当于年初卖一套半。如果大部分项目都有捂盘行为，就会减少市场供应，对房价升高也有促进作用。”该人士说，“就天津项目而言，捂盘惜售多出现在市内六区特别是中心城区优质项目，环城四区项目捂盘现象较少。”

　　开发商垫定金“购房”

　　开发商捂盘的方法一直是购房人关注的焦点，该业内人士透露，很多购房人都知道开发商会先销售房型、朝向、楼层不好，性价比较低的房源，其实这就是捂盘惜售最常见也最有效的方式。“这种方式叫做销售控制，开盘时组织销售员开会，比如开盘500套，只拿出300套来卖，剩下200套想办法留下来。如果故意拉高开盘价，不给优惠还可以人为造成卖不出去的假象，剩下的房子会更多。”该人士说，“留下这些房子的方法很简单，先期做一批意向购房合同就行了。有的开发商垫付定金，等房价处于高位时就说‘购房者’退房了，这也是为什么很多项目一开盘就被插上售罄小红旗的原因。这种方式最安全，八成捂盘开发商都这么干。”

　　据了解，天津对于签署新建商品房销售合同后赴房管局办理产权登记的时间有一定限制，但是多数开发商卖房过程中会与购房人先行签订一个意向购房合同，针对此类合同天津没有相应监管规定，开发商可以制造部分假意向合同囤房，待房价升高再与自己办理退房。此外，根据有关规定，开发商也可以在一定比例内留房，这已成为行业潜规则。