- 个案回顾

　　橡树湾房价一波三折

　　2005年，冷清的清河板块因为华润置地高价拿地而骤受瞩目。当年8月1日，华润置地以25.65亿元的价格拿下原三家毛纺企业地块。该地块规划建筑面积70万平米，楼面地价3658元/平米。当时区域在售楼盘均价约5000元/平米，业内普遍认为，华润拿地价格很高。4年过去了，多个业界人士感叹华润置地当时眼光独到。

　　地价3658元，2006年8500元开卖

　　2005年，尚处城乡接合部的清河，基础设施不完善，房价普遍不高，以致业内对华润的拿地很不解。

　　2006年11月，橡树湾开盘销售，当时区域在售楼盘仍比较少。由于华润置地的口碑及其产品不错，开盘前就吸引了大量的购房者。据华润置地有关负责人介绍，华润橡树湾首次开盘推出860套房子，但实际排号人数高达3000多人。当时区域在售房价在8000—9000元/平米之间，橡树湾的开盘均价定为8500元/平米。“虽然认购者众多，但我们并没有坐地涨价。一方面是因为区域整体房价不高，不能贸然涨价，另一方面是华润作为品牌房企，不能透支老百姓的预期。”

　　中原地产华北区域总经理李文杰也认为，虽然华润当年高价拿地，但因其时北京的地价、房价未出现大涨，所以他们最终的销售价格也基本是保持在一个相对合理的价位。“华润橡树湾的开盘价是可以接受的。当时区域内的强佑清河新城、富力桃园都在8000元以上。”李文杰说。

　　“地王”没有成“带头大哥”

　　北京土地价值和房价的飙升出现在2007年，首先是房价从4月份开始整体上涨，随后，7月出现土地争夺战。当年，多数楼盘的价格涨幅超过100%。

　　在这样的大背景下，橡树湾的房价也开始上涨。“据我了解，清河板块最先提价并不是橡树湾。”清河板块某开发商告诉记者，2007年初，清河板块在售楼盘还卖8500—9000元/平米时，The house专家国际花园的售价达到1.1万元/平米，率先拉升区域房价。橡树湾当时则为9000元/平米。

　　2007年6月开始，北京房价暴涨，清河板块的房价也不例外。同时，清河板块的市政建设、区域环境也都有很大改善。2007年底，橡树湾的均价约为1.6万元，The house专家国际花园均价约2.3万元。其他楼盘也大约有80%左右的上涨幅度。

　　2008年北京楼市波动，橡树湾下调幅度不大，大约下调了6%，而周边个别楼盘的降幅达30%。“大势的变化对楼盘价格影响是最大的。”李文杰说。

　　今年，清河板块在售楼盘寥寥无几，出现供不应求，房价已逐渐回调至2007年的最高水平。目前，橡树湾的精装修房售价约2万元/平米。

　　中铁置业翰庭

　　昔日“地王”不领涨　25000元开售

　　7月12日，均价25000元/平米的中关村新盘中铁置业翰庭开盘，此时正是京城楼市最火爆的时候，翰庭打出学院和文化牌，一天内实现3亿元的销售额。

　　2008年初中铁置业拿到位于清华东路的翰庭地块，总计6.4亿元，折合楼面地价14700元/平米，也是当时的“地王”。

　　距此不远，龙湖地产2007年底拿下的唐宁ONE地块，楼面价11500元/平米，如今单价已达30000元以上，而它在去年楼市低迷时开盘，曾经低至19000元。

　　购房者认可定价

　　翰庭选择的开盘时间可谓生逢其时，没有人再追究地王是否推高房价，因为此时中关村在售楼盘很少，单价大多超过25000元。

　　而且从区域来看，京北是今年楼市涨幅最高的区域，北五环外的华润橡树湾新推出的公寓，售价达20000元/平米；北五环外的润泽悦溪，价格也涨到了16000元以上/平米。

　　在知春路上班的任小姐说，中关村在售的房子很少，尤其是纯住宅更少，综合项目周边情况和户型设计等方面，25000的价格还可以接受。

　　翰庭附近一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，翰庭的定价或许与其国企背景有关，“国企一般是比较低调的，在价格策略上不会高开高打”，他说，类似的还有城建开发的首城国际中心，低开高走是这类项目的特色。