- 业内观点 “未来可能出现六环时代”

　　●中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰

　　有一个重要的局面就是今年的土地多数供应都集中在五环左右，这些土地将会在1-2年内进入市场，所以五环外住宅供应量充足应该是连续的，甚至热点区域都是连续的。比如明年的供应量可能会集中在来广营板块、大兴黄村板块，这些区域至少会有300多万平米的住宅进入市场。

　　事实上，北京楼市按照环线发展的轨迹也必然会以此出现三环时代、四环时代、五环时代，甚至将来的六环时代。尤其是随着城区内土地供应的减少，北京楼市郊区化发展进程的推进，五环时代到来是不可避免的。五环左右的住宅都是在新的城市规划基础上做出来的，所以这些楼盘的整体规划比较先进，其优势就是具有良好的轨道交通和城市快速路交通，而五环本来就是一个非常便捷的通道。同时，五环左右住宅的容积率相对较低，可以开发低密度、高绿化率的住宅产品，居住的舒适度应该不错。劣势就是教育配套和整体商业不足，这是五环左右住宅项目面临的共同问题，虽然多数项目都配建有学校，但名校则几乎没有。

　　按照购买者构成来看，五环左右的购买者多数为户口不在北京但在北京工作的人，多数为首次置业的刚性需求。比如，明天第一城非北京户口的购买者达60%以上，开发商可根据此类人群的需求来定制其产品。

　　金地、保利、绿地等公司有关负责人均认为，新城北区堪比朝青板块，未来产品将以高品质住宅为主。

　　商业配套方面，大兴今年出手不俗。宜家家居在离此不远的西红门拿下其亚洲旗舰店地块，擅长综合开发的上海绿地一举拿下两块地，其中一块为商业金融用地，未来将建成地标性商业。

　　价格方面，地产大鳄竞逐大兴，拉升了地价，保利地产以7248元/平米的价格拍下五环路南侧的新城北区2号地，成为大兴“地王”。按照7300元/平米的地面价计算，商品房成本价已达到12000元/平米。

　　这直接促使区域在售楼盘提价，距离新城北区不远的鸿坤理想城项目，自地王拍出后，均价由9000多元/平米涨到了目前的12500元/平米。大兴新城北区的主流二手房价格已经超过万元。如领海浅水湾、翡翠城公寓等价格在11000元、12000元/平方米。

　　而区域的别墅项目原生墅、翡翠城福提岛价格已达到18000元/平方米，福提岛最贵的可以卖到20000余元/平方米。