地王，房价的推手

　　进入9月，京城告别了酷暑，连涨数月的楼市成交量也掉头而下，让燥热了半年的楼市感觉到丝丝凉意，但土地市场却再次迎来高温，各项地王纪录屡被打破或者被迅速接近。这使得消费者再次开始担心，因销售量下降可能带来的房价下降，会因为地王再现而成为泡影。

　　-现象

　　地王再度频出

　　经过8月份的相对平静期，进入9月后，北京土地市场尘嚣再起，各项地王的纪录屡被打破。

　　9月4日，SOHO中国以40亿元的价格，拿下望京B29号地，使其荣登北京“商业地王”宝座。

　　9月7日，万科和中粮联合拿下房山区长阳镇起步区1号地，溢价率达263%，楼面地价约合6452元/平方米，刷新了当地商品房地块的最高楼面价纪录。

　　同一天，在13家公司的激烈竞争中，北京金力投资有限公司以13亿元的价格获得朝阳区奥运村乡安立路西侧居住用地，楼面地价约14900元/平方米，仅比6月底奥运村乡水源九厂东侧住宅地块15200元/平方米的楼面地价低了300元/平方米。

　　如果加上8月31日以总价5.16亿元、楼面地价15756元/平方米成交，并创下338%的年内最高溢价率的丰台区六里桥地块，这两周土地市场的高温可谓“逆势而动”。而随着新地王的诞生，区域房价又开始蠢蠢欲动，正在酝酿新一轮上涨。

　　-影响

　　房价普涨2000元

　　记者对今年以来产生的6块地王对房价的推动进行了调查，结果显示，在地王产生的一个月后，周边房价普遍上涨2000元/平方米以上。

　　如通州九棵树地王产生前，该区域项目销售价格普遍为8000元/平方米左右，地王诞生后，很短时间，周边项目销售均价就突破9000元/平方米，一个月左右，销售均价就超过了1万元/平方米。

　　最典型的案例发生在富力城。5月21日，今年首个地王——广渠门外10号地拍出后，两周内，富力城的二手房报价就从均价21000元/平方米上涨到23000元/平方米；6月30日，广渠路15号地将区域楼面地价推上16000元/平方米后，富力城的二手房报价再度上涨，据我爱我家统计，富力城7月份的二手房均价达到25000元/平方米。短短两个月，该小区的二手房价就上涨了4000元/平方米。虽然这一涨幅中，也有整个市场大势的推动，但周边两块地王对其的推动力更为显著。

　　旧地王解套

　　地王们多半都是被逼出来的，绝大多数开发商在参与竞价时，都不愿成为地王，很显然，因为这个“王冠”的代价就是付出比周边项目高得多的成本，却要承担未来不可控的风险。但是，周边的项目却因此获得巨大的收益，尤其是那些曾经被牢牢套住的老地王们。

　　2007年10月25日，万科以17亿元的成交价夺得西大望路27号住宅项目用地，折合楼面地价约为11400元/平方米，成为2007年北京出让土地楼面单价最高的地王。但2008年急转而下的房地产行情，使得这块地王成为万科手中烫手的山芋，直至2009年5月，该项目仍处搁置状态。区域新地王的产生解救了它。广渠门外10号地成交后，市场即传言万科有意启动该项目，7月份，随着广渠路15号地的成交，传言更加真切起来，8月份，万科则对外宣称，该项目案名拟定为“万科蓝山”，并正式动工。至此，旧地王成功解套。

　　2007年12月24日，经过194轮竞价，华润置地(武汉)发展有限公司以14.3亿的高价拿得大兴区黄村镇卫星城北区17号地，该地块楼面地价近6300元/平方米，几乎达到区域房价的八成。此后一年半内，该地块毫无动工迹象。7月9日，上海绿地以30.25亿元的总价、6605元/平方米的楼面地价拿下黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目后不久，即传来17号地即将启动的消息。

　　-解读

　　短期效应与长期目标

　　如何看待地王对房价的推动？地王的频出是因为企业钱多烧的，还是需要筹集更多资金？地王频出显示的是市场对未来的信心还是市场转向的风向标？

　　六里桥地王出现后，某网站针对地王对房价的推动做了一次网络调查，结果显示，67.31%的网友认为“楼面地价太高了，示范效应足够大，一定会推高周边房价”，只有25%的网友认为“地价跟房价关系不大，目前房价已经很高，不会因为新地王再涨价了 ”。

　　“土地成本的上升必然促使开发商的成本上升，开发商不可能低于成本价销售，再者，优质地段的稀缺性和不可复制性，是开发商手中的砝码，再配合好的策划和品质，卖出相对较高的价格也不是什么太大的问题。”第一太平戴维斯住宅部负责人常峥表示。

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬认为，地王对区域价格的推动是必然的，从今年的形势看，每一块地王诞生后，一周内，周边的房价就会上浮1000元-2000元/平方米。“地王的出现取决于开发商对市场的预期判断和企业拿地的目的。衡量地王的价格是否合理，一方面需要结合市场预期行情，另一方面却需要分析企业拿地目的。拿到稀缺土地获得开发利润只是企业的短期目标，很多企业不惜代价拿地王还有企业发展的长期战略，以中化方兴拿广渠路15号地看，更重要的是这块地王成为中化方兴进入北京市场的一块质量很好的敲门砖。”