8月底见量价齐跌 二手房销量走低 开发商加紧推盘步伐 政策微调带来变数———

　　又见“金九银十”，与往年不同的是，经过“炎热淡季”的7、8月份，开发商从9月开始，将迎来为期三个多月的热销期。而今年9月，开发商恐怕要面临着疯狂后的形势逆转：由于上半年，大多数在售项目提前透支了楼盘的涨价空间，众多楼盘“万人排号”、“金卡促销”、“捂盘惜售”的故事成就了价格传奇，却也极大伤害了购房者的热情。由于政府有关部门已经明确发出政策调整的信号，随之加大了土地的供应，一房难求的局面或将很快改变，加之购房人持币观望的情绪带动，8月底北京楼市出现了价格跌幅。上周(8月24日-8月30日)北京楼市共有13个项目开盘入市，新增供应套数2646套，环比前一周上涨37.38%。而随着供应量的增加，市场开盘均价也呈现出明显的下落态势——14500元/平方米的均价，环比跌幅达到24.52%。

　　而开发商也惧于后市的不确定，纷纷加大了楼盘的出货，此间奥运板块四五个新盘以合理价格大量喷发是最好的注解，而众多在售开发商也均表示，在年底收官之前，加大推盘速度已成为共识，疯狂了半年之久的楼市价格终于有望在2009年9月涨不动了……

　　一房难求仅限几个热点项目，500多在售项目“虚房待购”

　　个别抢手盘“垄断”买房人

　　专家告诫，购房应保持理性勿盲目扎堆

　　“北京在售的楼盘有五六百个，真正一房难求的能有几个？所谓的热销，也仅仅集中在少数一些热点项目上，事实上绝大部分项目都是有房可售的。可以说，大批买房人盲目跟风扎堆个体楼盘，奇货可居的心态一定程度上也导致了房价的居高不下，攀比上涨。”某资深行业人士的话可谓一针见血地概括了市场现状。京城楼市如今的价涨量跌让楼市“高烧期”被掩盖的不少问题暴露无遗，庞大的买房群体在个别项目上的高度集中和追涨抢购，使得眼下的楼市失去“平衡”，一方面是成千上万买房人在少数项目前挤破头的翘首以盼，一方面是大批拥有充足房源的项目面临日益清冷的销售局面，这一切不得不让人对楼市前景平添几分担忧。

　　●市场现象●

　　数百房源万人排号　买房人扎堆死盯热点楼盘

　　东三环双井桥附近某项目销售总监王先生近段时间以来一直发愁“房子实在不够卖”，手头总共400套的待售房源，排号客户已经达到了惊人的16000个以上，1：40的供需比让人难以想象。“现在每天都能接到各种关系要求留房的电话和条子，这点房子光安排关系户都远远不够，更别提对外销售了。”王先生表示，这几百套房对于这么大的客户需求来讲根本就是“杯水车薪”，很多人在年初就已经登记排号到现在都安排不上，一房难求。而项目的价格，也已经从当初的13000元/平方米涨到了眼下的接近20000元/平方米。

　　“我们项目总共就1200套房，排号的已经达6000人以上，现在光关系户就已经接近1000人，这房还怎么卖啊？”西二环内城某热点项目负责人也是叫苦不迭。而东五环外某项目负责人也私下透露，该项目从6月份就准备好开盘直到现在迟迟未开，最主要的原因就是房源不够。总共200套房，必买的关系户就有190多个，“3000多人排号最后就开几套房，那还得了？后果简直不堪设想。”采访中了解到的多个项目遭遇的情况都是大同小异，开发商也普遍表示眼下的心态是“如履薄冰”、“战战兢兢”。

　　●跟踪调查●

　　开发商捂盘饮鸩止渴　伤害购房人感情

　　“开盘日即告罄时”，这曾经是很多楼盘期盼得到的完美业绩答卷，可眼下一些热销项目对这一话题却“避之不及”。“现在再炒开盘售罄已经过时了，真正卖得好的项目都不敢再出这个风头，首先是老板不高兴，大家也会说卖得这么快是因为价格低的原因，牺牲的是公司的利润，周边项目也很可能群起攻之成为众矢之的；其次是为了捂盘，项目根本不愁卖，必然选择少量推盘大幅涨价。”某开发商私下表示，一定程度上涨价也是“无奈之举”——房子实在不够卖，找关系的买房人实在太多，谁也没法“得罪”，只能是靠涨价过滤客户，让那些实力有限的买房人“知难而退”。“每涨一两千就能过滤掉一部分买房人，最后即便只剩下1/5的人买房，也还是供不应求。”

　　●专家观点●

　　绝大多数项目有房可卖　切勿“一叶障目不见泰山”

　　与上述几个买房人高度集中的楼盘门庭若市形成鲜明对比的是，大多数项目随着整体房价的爬高正在走入“门前冷落鞍马稀”的窘迫境地。暗访中了解到，西五环附近炒得相当热的某项目尚未入市，1000余套房源已经基本被“预定”一空，数千买房人依然在痴痴“等待”，而与之毗邻的另一项目位置更好，价格更低，却一直卖得不温不火，买房人对其视若无睹，让开发商也哭笑不得。“我们的项目是准现房销售，紧挨着地铁站，又是市场上紧俏的中小户型，价格在同区域里也是偏低的，按理说应该更具竞争力吧，可开盘都一个多月了，300多套房还有1/3没卖掉。”该项目内部人士言语中颇为无奈，他也承认项目比较低调，就炒作力度来讲远远比不上其“邻居”。多方走访之下发现，那些获得广泛关注的楼盘周边，往往都有不少项目依然是有房可售，且价格更低，但其吸引力，却远远低于“名牌”项目。

　　“种种迹象充分说明市场整体需求并不像大家想象得那么火，住宅成交量已经连续两个月明显下滑。我们必须看到目前的买房群体的确存在相当的盲目性，在恐慌性购房心态影响下，不少买房人仅听别人说哪个项目好，往往就会盲目跟风。缺乏自己的分析判断，结果导致少数项目上买房人一窝蜂地扎堆，事实上绝大多数人在长时间的等待之后也往往都是竹篮打水一场空，不但买不上‘死盯’的楼盘，而且丧失了最佳的投资置业时机，最终让自身利益受损。”北京易居房地产研究所所长牟增彬认为。

　　结合亚豪机构、协成机构和搜房网等多家机构调查显示，目前北京在售的近600个楼盘中，真正由于客户积累太多而严重供不应求的不到1/10，也就是说尚有500多个项目有充足在售房源在向买房人“招手”。“一方面是热点楼盘的一房难求，另一方面却是很多项目的‘等米下锅’，这的确是眼下楼市上真实发生的怪现象，需求的过于集中导致了市场需求的淤塞不畅，助推了房价的非理性上涨，导致楼市结构难以平衡。事实上众多有房可售的楼盘不乏亮点，可能更适合购买。”亚豪机构副总经理王英男表示。

　　“买房人在个体楼盘上的高度集中，折射出市场的明显非理智色彩。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诫，“不一定名气大、关注度高的楼盘就比其他项目更具升值潜力，不断上涨的房价正在日益透支着未来的回报空间。买房人千万不能一叶障目不见泰山，开发商也不能够被热销假象迷惑，盲目乐观。风物长宜放眼量，买房置业，依旧要坚持理性当先。”文/邱旸