二手成交量下滑,楼市进入下行通道?专家把脉楼市“望闻问切”

　　股市振荡 楼市未必振荡

　　近段时间楼市成交量下滑，与楼市关系密切的股市急挫等消息频出，人们不禁质疑，这是否意味着楼市即将要进入下行通道呢？为此，记者带着购房者的三大疑问逐一采访广州市三大地产中介行有关人士，为读者探探未来楼市的走势。

　　进入下行通道？成交量下滑未必可怕

　　中原地产研究部瞿中奇表示，7月二手成交量明显下滑，主要是近两三个月楼价上涨过快，买家一时未能接受，因而转为观望，这是正常的现象。中原成交数据显示，全市6月二手均价为9675元/m2，7月二手均价为9777元/m2。8月17日~23日中心六区二手成交均价为10556元/m2，环比上升8.08%。由此可见，7月成交量虽有所下降，但绝对值仍处于高位，属于较活跃期，现时说楼市进入下行通道为时尚早。

　　瞿中奇指出，“下行通道”是指一个长期的过程，一般指一年或以上更长时间。目前成交量放缓属于楼市的短期调整，只是暂时现象，待买家适应市场变化后，预计8月、9月成交量会趋向平稳。

　　合富置业许益民表示，经过前段时间成交量急剧攀升，现时成交量会出现正常收缩，这对后市是有利的。正常的市场波动是健康的，楼市成交量若是长时间维持高位，反而不正常。

　　许益民认为，从目前情况来看，价格仍维持高位运行。现时，某些楼盘价格还在升的，如部分保值力强的高档盘价格还在上升，甚至在同一小区内楼王的价格也不断上升。成交量的适度回调，并不代表市场已进入下行通道。事实上，市场买卖双方心中都有数，市场暂时平静，实际上是正积聚下轮向上的能量，预期后市仍会以保持稳健为主。

　　股市升楼市升？楼股联动不是必然

　　近几个月楼价持续走高，而股市却从3400点附近大幅下跌。广东中原李粤湘认为，股市下跌并非受实体经济影响，更多是投资者信心受政策因素影响。前段时间股市上涨趋势出现后，大量热钱流入市场，短期内新开户数大增。这部分新增的买家，多为短线投资、投机炒家。当中央货币政策微调、“二套房贷”收紧等消息频传，部分投资者信心受到动摇，纷纷套现离场转而观望，股市持续下跌。

　　资金的出逃是否会流入楼市？李粤湘表示不一定。首先，股市与楼市是两个不同的行业，两者操作差别相当大，楼市交易较股市交易要复杂，获利周期也较长。习惯了短炒获利的股民不会轻易转投楼市，股市下滑只是股民信心不强，短暂抽资离场，待政策明确后，这部分投资者又会重投股市；其次，目前楼价处于高位，对于投资者来说，获利不大，不是入市的好时机；另外，现时投资渠道多样，投资者除楼市和股市，还有很多的选择。因此从股市套现资本未必会流向楼市，不会加助推高楼价。

　　合富置业许益民表示，股市升跌对楼市是一件好事，无论股市处于什么波段，都会有“新人”加入楼市，原因在于：有人“心血少”，就会“落袋为安”买楼求稳健；有人求搏杀，就会卖楼入股市。投资者有买有卖，这都有助楼市交投活跃。

　　满堂红研究部肖文晓表示，目前涌现一种理财型的购房需求，这个新的买楼群体的产生与目前的经济形势有很大关系。目前金融市场的流动性泛滥，人们对通胀有担忧，如何让手头的存款不贬值已是社会热门的话题。在此背景下，上半年不少人纷纷把钱投入到股市和楼市中去，促成了股市和楼市的繁荣。如今股市开始出现异常波动，楼市则继续保持坚挺，部分资金为规避风险转投楼市并不奇怪。

　　年底会有小高潮？业内人士意见分歧

　　中原地产李粤湘分析，7月、8月份是楼市的传统淡季，楼价持续高企，买家观望情绪渐浓，成交放缓，必然会导致成交量下滑。目前一手市场推货量少，货源待10月黄金周再推出市场。而二手市场方面，业主、买家对市场产生分歧，业主看好后市，“惜售”心态日益加重；买家则以观望为主。

　　满堂红研究部有关人士认为，下半年政府依然会继续执行鼓励住房消费的政策，所以楼市在年内不太可能出现拐点。不过，政府近来重申严格执行“二次房贷”政策，相信未来楼价的涨势会受到抑制，稳定在一个较高的水平。

　　满堂红人士表示，由于目前楼价已超过“07年高峰”，越来越多的自住型买家被逼退出市场，投资者已成为维持楼市高成交量的主力。不过，中国实体经济未有明显起色，股市大幅跳水，显示投资信心不足，加上“二套房贷”政策收紧，投资者入市更谨慎，最终会导致成交量下跌。在政策未明确的情况下，2010年楼市将是一个未知数，故此未来楼市又将进行新一轮博弈，价格会保持高位而成交量将逐步下跌。 （记者李凤荷）