我国自1956年社会主义改造到改革开放以前，城镇基本上没有新的私房出现，几乎全部城镇的土地和房屋都归于国有。在此背景下，物业税淡出人们的视野。改革开放以后，土地房屋的商品属性逐渐为人们所认识，上世纪80年代末开始实行土地有偿出让，商品房开始大量兴建并为公众广泛保有。作为一项世界通行而又有国民收入再分配意义的物业税，被再次提上日程就理所当然了。

　　当前，许多人期望开征房地产物业税能有助于抑制房价的上升。这是有一定道理的。按照我国的价格管理体制，商品房的价格是由市场决定的，也就是说，由供需双方形成的均衡价格来决定的。物业税是由保有人来支付的，这意味着，对房屋买方增加了持有成本。从理论上看，持有成本的上升，将导致需求曲线整体向下方移动，也使价格均衡点下移，即导致房地产市场价格的下降。此外，由于物业税是需要每年交纳的，这使它持续具有抑制价格上升的功能。

　　但房地产的价格形成是复杂的，单靠征收物业税不足以阻止房价上升。简单而言，从供应角度看，土地是极其稀缺的，其价格刚性程度大，上升趋势是长期不变的，这是导致房价长期上升的主要因素之一。从需求角度看，我国工业化和城市化的长期趋势将不变，对房地产的需求长期上升，这也是导致房价长期上升的主要因素。此外，从宏观经济角度看，我国金融将长期保持货币供应比较充分的局面(不排除短期的短缺)，这导致对股票、房地产等资本品的追逐是一个长期现象，也会推动房价的上升。粗略看来，单靠物业税一己之力挡住房地产价格长期上升之势，是不可能的。这也不是征收物业税的根本目的。

　　房地产物业税不足以阻止价格上升，也可以从海外的经验中得到证明。世界上大多数实行市场经济体制的国家或地区，都对房地产征收物业税。但没有找到由此导致房地产价格不上升的案例。可见，在我国，物业税具有降低房地产价格、抑制泡沫的作用，但是长期看并不能阻止价格的上升。

　　当前，我国要全面开征房地产物业税，确实是一个复杂的课题。难题至少有：被征税的房地产客体范围多宽，行政划拨的土地以及农村房地产是否纳入？一个人或一个家庭在一市或多市保有多套房屋，如何计算和征收？在种种问题背后，核心则是物业税牵涉到的利益与公平问题。

　　在物业税设计方面可从以下几个方面入手：第一，在征税的房地产客体选择上，考虑先缩小牵涉面，只限于商品性土地和房屋，甚至限于其中某一种类土地和房屋，如高价房屋，待条件成熟后再逐步扩大。第二，以产权证为单位作为具体的征税对象，这样，可以避开多地区或多套房的审核难题。第三，房地产的市场价值评估，可以最后购进价加上当地消费物价指数因素、房屋折旧因素统一计算，避免评估的复杂技术问题，从而降低评估成本。第四，起步税率从低，征收范围从窄，降低被征税对象的消极情绪。第五，一定程度上考虑，开征物业税后人们可能采取的消极避税行为及其应对举措。

(作者张泓铭 上海社会科学院城市与房地产研究中心主任、研究员、博士生导师 )