房地产业

　　面临三大挑战

　　贾生华 浙江大学房地产研究中心主任

　　在经历了金融海啸的洗礼后，2009年中国房地产业正在进入新的成长周期。然而，这个新起点面临着“后金融危机”、“后救市政策”的新问题和新挑战。

　　首先，从2008年到2009年上半年，房地产业的剧烈波动更深层次缘于供求关系的属性和不平衡特征。土地和商品房的“供不应求”，导致地价和房价上涨的预期不断强化，房地产市场的投资属性增强。在一个典型的投资市场上，市场预期是关键因素。如何针对投资市场的供求关系特点，完善供求平衡机制，防止市场过度波动，是我们必须应对的一个挑战。

　　客观上，房地产市场具有投资和消费的双重属性，但现实中房地产的投资属性和消费属性并不容易协调。特别是在中国现阶段，富裕家庭的投资性购房需求十分旺盛，房地产市场整体供不应求，价格上涨，导致大中城市房价明显偏高，中等以下收入家庭住房消费能力不足。在完善住房保障政策的同时，如何对房地产投资需求进行调控和管理，是今后房地产政策优化的重点和难点。

　　在过去10年的房地产繁荣周期中，在“面粉比面包贵”的格局中，房地产企业的经营风险也暴露无遗。如果房价下跌，甚至只要房价不涨，许多开发商就面临资金链断裂和破产的境地。因此，政府要对高地价采取克制态度，开发商不能对高房价欢欣鼓舞。这个产业已经十分脆弱。要在这样严峻的市场和行业持续发展，房地产企业必须反思企业的商业模式，逐步形成自己的核心竞争力。如何在房价不涨的情况下也能够赚钱，这是想要长期生存和发展的房地产企业必须解决的问题。

　　鼓励老百姓

　　投资实体经济

　　夏斌 国务院发展研究中心金融所所长

　　房价为何涨这么快，波动那么大？原因之一是资金问题，投资渠道少。第二是政策制度问题。我认为当前调控房地产首先应该对民生与市场问题要有清晰的区别政策。在廉租房建设上，政府应从土地供应、资金供应、城市交通规划、租金补贴等各方面予以充分的政策优惠。只有确保基本的民生和社会稳定之后，才能给房地产市场以充分的、更大的市场调控空间，才能在市场调控中减少各种顾虑。

　　第二，进一步运用税收等手段，减少房地产市场中的虚拟资产市场因素。中国要吸取世界各国发展房地产市场中的经验与教训：凡是将房地产市场作为消费市场的，一国的经济周期波动就比较小。所以我认为，我国应尽快开放各项实体经济领域的私人投资政策，鼓励老百姓获得更多的实体经济投资上的财产收入，而不是鼓励老百姓获得更多的虚拟资产市场上不稳定的财产收入。

　　第三，对居民改善性住房和第二套住房，要坚持严格的首付按揭制度，对房地产开发企业同样要严格坚持一定比例的自有资本金制度。认为金融政策是决定当前房地产冷热的舆论引导是不正确的，危险的。必须把房地产市场调控政策之一的金融政策，置于经济增长与物价、经济增长与信用供给、国际收支平衡的最基本的考量中。