管理层缄默

　　购房者再度集体观望

　　上述开发商放量与涨价并行的伎俩已经开始受到购房者的抵触。根据搜房网最新的调查数据显示，超过半数的受访者认为刚需受到高房价压制，成交量或走低，“金九银十”不会出现，而只有近两成的受访者认为传统旺季仍有魅力，楼市会出现“金九银十”。

　　北京市房地产交易管理网的数据也显示，受累于房价一再增长的购房压力，改善性需求在8月份出现了下滑趋势，环比上月下降了5%-8%，这是导致8月份目前新房成交量与7月份相比有所下滑的重要原因。

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从房价来看，管理层缄默，政策真空，说明调控部门对目前楼市趋势尚未达到无法容忍、不得不使出杀手锏的程度。虽然货币政策微调，但总体宽松政策不变，经济向好，企业效益回升，这些重要因素决定了房价不可能大跌。但在实体经济尚未全面复苏的背景下，开发商一味提价，只能是堆砌泡沫，导致整个下半年处在下滑通道。“‘金九银十’不会有什么惊喜出现，情形应该和2007年的‘金不九银不十’差不多。”

　　国家信息中心专家委员会委员高辉清指出，在今年房价大幅上涨之下，6、7月份以来不少地区成交量开始大幅下滑，说明在当前房价较高的水平下，购房者多数选择了退场观望。上次楼市没有调整彻底就开始上升，因此再次探底的可能性很大。

　　专家提醒开发商

　　房价走势决定能否“金九银十”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生提醒市场各方，尤其是开发商，不要非理性地追求高额利润，盲目涨价，如果9、10月以后房价继续大涨，则不排除决策部门出台楼市降温政策的可能。倘若如此，这对刚刚恢复过来的整个行业会有很大杀伤。

　　值得注意的是，虽然新建商品房7月以来普遍回落，但二手房却继续保持较快增长。据北京市房地产交易管理网的数据显示，7月份，北京二手房成交量达24916套，创2009年的历史新高，环比上涨7.37%，与此同时，二手房均价达到10280元/平方米，成交均价首次突破万元。同期，新房成交量仅为10998套，环比降4.46%，二手房是新房成交量的两倍多。此外，8月份截至24日的网签最新数据显示，二手房网签量已达到18558套，成交量仍处于高位且多于新房成交。

　　对此， 21世纪不动产高级分析师孟奇分析称，虽然二手房量价齐升，但总体来看，二手房价格仍远远低于新建商品房，且交通、位置优越。在房价高速上涨的挤压之下，部分购房者被迫转向二手房。因此，楼市能否迎来传统的“金九银十”，主要还是取决于房价的走势。

　　记者观察

　　政策为什么总被误读？

　　“房地产市场的政策是否发生了变化？显然没有。”在被问及处于徘徊期的房地产市场能否迎来“金九银十”时， 21世纪不动产高级分析师孟奇认为，首先要看政策有没有变化。

　　就在上月17日，银监会主席刘明康曾公开表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，这一言论随即被媒体分析成为金融机构将收紧二套房贷款，甚至更被夸大为多家商业银行已停止二套房贷款。但随后银监会对此分析进行了澄清：从来没有放松过对二套房贷款的政策要求，也不存在收紧的说法。

　　无独有偶，8月4日有媒体引用国家统计局网站的一篇文章说：国家统计局提醒各地政府必须警惕房价高涨。而随后统计局却澄清：这只是该局网站转载中国信息报的一篇署名文章而已，单是从这篇署名文章来理解政府的楼市政策会有些偏颇。

　　另外，8月5日央行发布《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》，提出要对宽松的货币政策“动态微调”。这也被视为针对房地产信贷政策的一个巨大变化。但随后央行副行长苏宁在8日国新办新闻发布会上解释说，“微调”不是对货币政策的微调，而是对货币政策的操作，货币政策的重点、力度、节奏进行微调，是通过市场化的手段进行，不是靠规模控制的方法来实现。“实际上央行月月、周周、天天都在根据市场的情况进行微调。即使货币政策微调，也是对整个货币政策的微调，不是单单针对房地产市场。”

　　还有一个可能被误读的信号是8月初国家税务总局下发的一份加强税收征管的通知。据了解，文件出台的背景是，按照上半年的速度，实现全年税收增长目标有一定困难。通知加强税收征管，提到了房地产业，但这只是其中的一个内容而已，却被有关人士和专家强调成有针对性的“加强房地产税收征管”。

　　而国土资源部正在开展的全国土地调查也被少数业内人士理解成“针对房价、地价过高而采取的专门行动”。事实上，这是早在去年就已布置的第二次全国土地调查的普查性工作，主要目的是为了形成基础性土地数据。

　　事实上，政策不断被误读，恰恰反映了买卖双方的不同心态：买方期望国家对高房价和捂盘惜售行为给予整治；而卖方恰恰担忧会有这些整治行为。“国家部委的一些常规性通知和工作，被大家误读为针对房地产市场的一种调整，这是因为楼市经过上半年的眩目式增长后，业内人士对下半年前景普遍存在一种很矛盾的心态。”孟奇认为，很多人都认为此前楼市的爆发性增长难以持续，尤其是房价的暴涨肯定会招致中央政府部门的强力调控。而实际上有关房地产市场的政策目前并未发生根本性变化，近期出台的所有政策都不是针对房地产市场的。