中原地产：囤地运动愈演愈烈

　　中原地产研究中心近日发布的一项研究报告称，知名开发商于2003年至2009年上半年间获得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应。

　　报告称上述数据是由万科、保利、金地等40家知名开发商6年多来在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况统计而来，统计地块共计270幅。中原地产研究中心认为，大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市是造成了目前楼市短期供应的紧缺，形成了“地荒”假象。

　　中原的报告显示，2007年上述开发商在12个城市公开市场获取的土地数量最多，达到122幅，占样本总数的45%。按照土地开发周期两年时间计算，2009年应该是2007年土地全面形成供应入市的时间。但从样本数据看，截至2009年上半年，仍有20%的土地闲置。此外，开发商在上述城市的在售项目中，2007年拿地的项目地价比重最高，平均值达到38%，远高于市场平均地价比重25%。2007年土地成本偏高导致当年众多“地王”缺乏入市动力，当年的样本中有18幅“地王”，其中4幅已退地，7幅目前仍处于闲置状态，7幅已转化为实际供应，但楼板价与周边房价比接近90%，其中两幅“地王”的楼板价甚至超过了周边楼盘价格。

　　中原的报告还显示，今年年初，各地土地出让还以底价成交为主，但进入二季度后，一些重点城市土地交易趋于活跃，地价快速攀升甚至出现“地王”。今年上半年，上述重点城市热门地块的楼板价与周边房价比平均超过70%。

　　开发商：“囤地”是必须的

　　近日，国土资源部网站刊发了一篇题为《单增供地难稳房价》的文章。此文将高房价矛头指向开发商囤地，引来热议无数。

　　这篇文章称，假设政府平均每年无条件地向全国开发商出让1亿平方米住宅建设用地，看起来土地供应量大大增加了，可是这些土地到了开发商手里，可能马上就会被囤掉7000万平方米，只拿出其中的3000万平方米慢慢规划和开发。

　　“国土部这篇文章从表面上看逻辑是对的，但从背后的原因来看，如果明天地价是下跌的，开发商就不会囤地，其实开发商的预期就是明年后年土地供应不足。”潘石屹称。

　　潘石屹认为，如果国土部能够把原来定的条条框框的东西打破，能够按照中国城市化进程的需要供应土地，这才是让中国房价不会上涨20%，甚至30%的真正原因。

　　任志强则表示如果国土部加大土地供应，开发商就不会去囤地。

　　据国家统计局的数据显示，今年前七个月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%。开发商购进土地面积的减少，开始令市场开发商担忧两三年后房源供应是否充足。

　　“房地产是要囤地的，手里有粮心中才不慌。”华远地产董事长任志强在近期对2009下半年楼市新格局进行预测时公开表示，现在商品房的供应指标越来越少，今年也同样，国土资源部说的81个城市增加这么多供应量，80%是经济适用房，20%是商品房。如果担心下一顿没有了，房地产是要囤地的。土地市场日渐火热，但华远却表现得异常保守，更没有在一线城市的土地拍卖会上露过脸，今年以来尚无新增土地，截至今年4月，华远的土地储备仅为236万平方米。

　　华远地产董事长任志强此前曾公开表示，华远还不太属于有扩张能力的企业，因为有很多融资问题还没有解决，“与其他开发商不同的是，华远前几年已经持续拿了一些土地，并且公司只在风险可控的价格范围内拿地，不拿天价地块，华远绝不去做超过自身风险承受能力的事”。

　　事实上，之前一直深耕京城的任志强已经有四年时间没有在北京收获过土地了，任志强在近期举办的2009博鳌房地产论坛上表示：“北京的土地拍卖也涨价，最好的地都卖得很高，按现在的情况我自认我没能力，举不了那么高的价，也不主张拍那么高价。”

　　对于下半年的土地市场，任志强认为如果土地供应量不增加，地王频频诞生的情况还会继续存在。“大家都说出现了很多天价地，成为很可怕的情况。但是土地整个供应量并没有上升，同比下降25.8%，我们并没有看到政府加大土地供应量，下半年如果不能增加土地供给，将出现更严重的问题。”任志强如是称。