随着楼市回暖，京、沪等一线城市“捂盘惜售”现象再次抬头，尽管中央及地方政府纷纷出手整治，但“捂盘惜售”现象仍屡禁不止，快速增长的住房需求已经与开发商延期推房之间形成了巨大的供需矛盾，开发商肆意捂盘、盲目涨价将这一矛盾更加激化。

　　为何近些年来“捂盘惜售”现象一直无法根治？业内人士认为，违规的收益远远大于成本，正是开发商屡屡不惜以身范险的原因。

　　北京开发商：没开盘就不算是捂盘

　　7月，上至国土资源部、住房和城乡建设部等中央部委，下至上海、北京、深圳等地方政府，均开始对楼市供给给予极大关注。北京市住建委还明确规定，自8月1日起，开发企业在预售、销售商品房时必须在售楼场所明确公示所售楼栋的销控信息表、拟售均价以及未开盘楼栋的拟定开盘时间等。

　　记者近日来到北京市宣武区马连道附近一个即将开盘的小区售楼处。该售楼处内各显要位置均看不到任何公示信息。销售人员表示，该小区即将在一个月左右时间内开盘一栋商住两用楼，预售许可证已经拿到，但开盘具体日期、拟售均价还无法公布。当问及为何不按北京市住建委的要求公示时，该销售人员回答，小区尚未开盘，“没开盘就是没有进入预售期，也就没必要公示。”记者随后在北京市房地产交易管理网上查到，该小区数栋楼确实已经取得预售许可证。据业内人士解释，商品房预售期应从取得预售许可证之日算起。记者再次拨打该售楼处电话，其工作人员又表示对相关情况“不清楚”。

　　这不仅仅是个别现象，记者在北京走访10个楼盘发现，住建委的这一系列规定并没有得到开发商很好的执行。调查中，仅有两个楼盘对销售均价等做出详细公布，其余楼盘销售现场均没有公示销售均价，而是以各种理由搪塞购房者。

　　一位不愿透露姓名的开发商甚至表示：“销售均价没法公示，一套房一个价。面积、朝向、楼层不一样，每套房的价格都不一样，公示了，反而会造成购房人的误解。”

　　事实上，京城开发商捂盘已成多年来的行业症结。今年第二季度以来，随着楼市快速回暖，房屋价格、开盘信息、销售进度等对购房者而言开始再次变得扑朔迷离。“各大楼盘对销售信息‘遮遮掩掩’，也是为了捂盘推涨房价。如果销售均价以及开盘时间一旦公示，销售信息透明度就高了，而开发商在获利方面就比较被动。不公示销售均价能够方便开发商随时调价，而且不至于引起购房者不满。”业内人士向记者表示。

　　上海开发商：向房管部门送交“澄清说明书”

　　7月，上海出台实施《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，要求严格执行“3万平方米”规定，防止“少量多批”。此外，开发企业应当在商品房销售方案内列明用于销售、租赁以及保留自有的情况，保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则；对于保留自有和用于租赁的房屋，则规定在取得大产证前不得再申请上市预售。上海市房管局还重申，对于已达到规定条件但无理由长期不申请预售，或取得商品房预售许可证但未按规定将全部房源公开对外销售，涉嫌捂盘惜售的，房管部门将按规定发出《行政告知书》，责令开发企业限时办理相关销售手续。《暂行规定》明确：有上述涉嫌捂盘惜售行为的，在商品房销售方案备案时应当予以整改；捂盘惜售行为将被记入企业信用档案。

　　“目前看来，上述措施取得一定成效。”上海市房管局房地产市场监管处副处长蒋慰如介绍，为增加供应，上海要求“已批的土地尽快开工，已开工的项目尽快上市，能上市的项目不能捂盘”。为此，区县房管部门将为每一块施工地块建立“项目档案”，每月上报工程进度，并随时帮助企业解决困难，监督企业加快施工。此外，企业“拿到预售证”和“开盘”的时间差也从过去的5天、8天压缩至3天。对于新开盘项目的销售情况，还派专人到现场监督检查。蒋慰如介绍，7月上海新增供应一手商品住宅122万平方米，比6月增加7%。此外，7月新上市的楼盘中，每批销售面积在3万平方米以上的占40%，明显高于6月的26%。

　　此前，上海有媒体报道了个别可能捂盘的项目，遭曝光的开发商随即向房管部门送交“澄清说明书”。比如，“英郡别苑”项目开发商上海英之伦房地产发展有限公司在说明书中称，“根据规划许可证和施工许可证的要求，同时因施工许可条件的限制，公司对西园工程陆续分批开始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主体结构完成，达到预售条件，因资金运转困难，故向市房地局申请预售，在当月28日取得预售证，并在11月8日正式预售。另有剩余工程‘有部分是样板房和装修房’，故暂不申请预售”。记者发现，这个总建筑面积约5.4万平方米的项目，至今至少分成4批销售，每次推盘量均达不到“3万平方米”的下限要求。开发商解释这是由于“去年整体市场不景气，资金回笼不太乐观”导致“施工进度缓慢”。

　　一位不愿具名的开发商向记者介绍，开发商有很多办法绕过种种规定，达到“惜售”目的，归纳起来主要有：一是以资金、建材供应等原因放缓施工进度，拖两三个月没有问题；二是将毛坯房改为装修房，延缓上市时间；三是申请预售手续繁多，要经过测绘、资质认定、批准预售等四五个环节，正常情况下需要两三个月，每一道程序都需准备大量材料，开发商只要故意不交齐材料，就可以赢得大量时间。此外，即使进入开盘销售阶段，如果把价格定得奇高，也可以“吓退”购房者，达到惜售目的。花样繁多的捂盘惜售手段，主管部门防不胜防，消费者更是难以辨别。一位熟知房地产营销运作的业内分析人士坦言，开发商惜售的“擦边球”很多，真正要找到“拿到预售证而长期不销售”这种理论上真正的“捂盘”个案，几乎是不可能的。