编者按：在8月19日举办的倡导“全民社会终身学生为第一要义”的“嘉年华”活动中，万科董事会主席王石发表了“假定善意---王石与您一起探讨企业价值”的主题演讲。

　　王石认为，如果普通家庭都买不起房了，这个市场肯定有问题的。

　　对于目前，王石强调，第一，重申万科永远不拿“地王”；第二点，在价格的复苏的时候，万科绝对不做领导者。

　　对于未来趋势，王石提出，可以预见的多少年之内，房地产商如果提供的不是绿色住宅，国家的法规将不允许你进入市场。

　　2008年我和万科在风头浪尖中。对当时万科调节价值，认为市场到了拐点有不同的判断。同行觉得好像觉得和中央的宏观调控有博弈，自2003年调一次涨一次，这次调了之后还会涨一次。当然有人说万科也有先见之明，当时我们为什么要调价？这个调价我们可以看到是2007年12月12号在清华大学一个中英解决低人群收入的比较研究会上，第一个记者提的问题和中低收入住宅的问题。10月份以来以广州新建的商品房的销售量下降严重，同时看到万科的楼盘降价销售比较好，再接着万科周边的楼销售比较后，其他的没有调价的销售不是很好。你调价，价值市场反应非常好，就问我，你认为不认为这是市场的一个拐点？这是一位记者提出来了，今天我们搞低收入的研究会和目前的房市没有关系。下面的记者谁要再提这样的问题，我是不会回答的。但是出于礼貌，我没有约法三章，我会回回应一下。这是我最早对拐点的理解，我同意他的想法。但是没有想到，第二天报纸上的头版就是王石拐点论，房地产到了什么程度？我一看这不是我提出来的，我开始提出来我的解释，我为什么呼应他，他们万科的也看了。但是媒体不是大关注我提供的数字，不大关注万科为什么说拐点？更重要的是王石的拐点论。

　　我其中举了一个典型的例子，接待方的一个小女孩儿让我给他参谋买什么样的房子？我说你买什么房子？我说你结婚吗？她说没有。她说她担心三年四年买不起。我说如果三四年你应该买房买不起，是市场的问题。这个时候市场要调整，我举这个例子就是说明当时的价格已经远远脱离了购买能力的情况是很危险的。消费者买不起房子市场还可以持续下去吗？但是第二天的报纸上登出来是已经到拐点了，要到三四年之后才能买到房子，这个意思完全不一样。因为我没有说让别人不去买房子。

　　我们的员工看到说为什么要等待三四年之后再去买房，我们干什么呢？所以就说明你越解释越不清楚。解释就像派出所警察审判嫌疑犯。你到底怎么说的，你是这样说的吗？我说我是这样说的。他当着媒体又重复一遍，你当时怎么说的，到第四、五遍的时候我就很想发火，我表达的很清楚，你也理解的很清楚，你怎么就是不相信呢。好在之前有人跟我打招呼说，你接受综合频道的采访，你最好不要接受蔡骏的采访，就是质疑，一直到你发毛。我明白了发火是他的目的，你得知道我不发火。后来这个质问过程当中也质问了任志强、潘石屹，你认为到了拐点吗？我说认为。任先生你认为到了吗。整个过程是我和任先生辩论，实际上都是不同的场合。显然他们没有做好准备，最后追问到最后说我找水喝。

　　我有个图表，2005年、2007年部分一线城市的房价涨幅的趋势，我给出深圳、北京、广州等地的情况。广州收入增长略好一些23%，但是价格上涨90%。北京上涨25%，价值上涨27%，天津好一点。天津上涨最小48%。这就是一个家庭收入和房价的比例。

　　再有我们要注意的是房屋开发速度和存货，这里是一个存货的一个比较表，我们认为存货超过6月，如果再增加到一定程度会影响市场，可以发挥微妙的影响。我们厦门的存货超过1年，大连11.2个月。我们看一个更有意思的图表，首次置业从50.8%降到5.5%，深圳和广州佛山都是这种情况，首次置业降到1%，这个市场再发展下去就会非常麻烦。随时有风吹草动这个市场就会变化，这是万科的一个基本数字，这个数字是当时我们的一个决策依据，这是我们给外人展示的，很可惜媒体不关注，关注的就是王石的一句话。我做了一个节目谈房地产的，我最后被一个嘉宾提问，该不该买房，她说我不知道该不该买，不是价格不价格的。我说无论是什么问题，我不知道。她说前面的电视机、录音机关掉，我看她这么真诚，她是海外回来的，个人收入没有问题，我说这个门户网站你是不是准备长期做下去呢？她说没有。你既然不长期做下去，为什么急着买房呢。我说上海高薪聘请你去，你去不是去？她说去。如果你在北京按揭买一套房子，这样怎么办？我说你事业没有确定的时候不要急着买房。第二天报纸上是这样写，原来是王石建议三四年不要买房，后来变成王石建议40岁以前不要买房。

　　当然普通家庭如果买不起房的，这个市场还能没有问题吗？这是很简单的，你从现在看，并不是万科的团队、精英，别人不拥有，这是很普通的想法。但是这种推理市场并不接受，不接受在什么地方？

　　我们看看中央对这次价格，现在持续僵持着。消费者吃批代购，发展商就不降价，现在中央非常易疑惑。为什么王石一句话就这么管用。但是中央非常明确的，认为这个价格是不行的，我们网上80后是不干的。我们再看看同行，同行已经习惯了这种牛市习惯上升，习惯2004年压一次降一次，很期待万科怎么降价。最微妙是地区政府，当然地方政府是不愿意降下来，我们知道财政收入里面税收的体制问题，中央税和地方税，地方税收是不能基本对现在地方的经济这种直发展是不够的，靠卖土地是主要的来源，靠土地的财政税收。平均来讲中国财政的收入35%是来源于土地，高的是40%、50%、60%。现在调价，地方政府不愿意，不愿意到什么程度？在5、6月份着急主要的城市，不是全部，很多城市主管部门召集大发展商开会。当然其中不邀请万科，万科算是大发展商，但是不邀请万科。基本讲的内容可以用八个字词概括：第一不需降价。第二远离万科。要孤立万科，我们知道房地产是牵扯土地各种的安全，它和政府有着千丝万缕，他要孤立你，你的这个生意就没有办法做了，这样一种心情。

　　我登山登了10年，从来没有忐忑不安的进山，但是去年9月初，这是一个意外。但是你不知道远离万科到什么程度？同行的猜忌，同行的小贩子你可以理解。政府要求降价可以理解，但是远离万科就非常可怕了。一个城市因为消费者的情绪，不让你卖了，我们都有一些思想准备，都做了一些预案。但是正常次序破坏的时候，有关部门要出来敢于。但是问题是楼盘被砸了，一千多名警察在旁边。这是非常可怕的事情，因为市场是在法律框架下进行的。他们会不会这样蔓延下去，我不清楚，就是这种情况下我进了山。10月6号我到了拉萨，看到一条消息，头版是这样的：“发展商集体跳水，市场大速萎缩”我一看万科过关了，为什么呢？我的逻辑是这样的，因为打开电脑你看到报道消息是这样，市场肯定是不好的。发展商不降价，和我进山的时候的价格是一样。还在博弈，不许降价，远离万科。但是不是，发展商集体跳水，关键是第二句话市场大速萎缩。

　　这样可以看出大家对万科的意见大，消费者有这个购买力，准备购买，就是因为万科降价。你为什么要降价呢？你不降价市场的效果是非常好的，但是集体跳水，市场大速萎缩。所以说明你市场真的不好，现在说明万科有眼光，人家万科先走了。

　　万科不是那么贪婪，因为在2007年11月，我们调整的时候。当时是有一个警惕的，警惕什么，警惕中国的房地产连续这样热，日本的泡沫现象会不会在中国发生，你绝对不能说中国不会，但是你不能肯定中国会。但是万一破坏了，你怎么处理？我们曾经请教过日本的房地产专家，泡沫连续10年，哪些行业存在下来了，没有存在下来的原因是什么？我非常佩服(三泽)他占前三位，技术开发处于领先地位。但是这家企业被收购了。为什么？就是因为在泡沫经济时代它高价买了很多地，一单破裂，一下子正资产变成负资产。一下子让丰田住宅收购，我们知道有丰田汽车，不知道有丰田住宅。但是他收购了(三泽)之后，就出名。之后我就知道技术固然重要，对于未来的环保固然重要，但是如果你资产不对，在市场下跌的时候，你的资产变成负资产对你的影响非常大。

　　所以在2007年12月份的时候，我们非常明确的宣布万科今后不买地，大家可能不明白是什么意思？我们在走不确定的道路上我们再犯错误，这个时候还来得及，因为万科这么多年的土地储备占的比例不是很大。但是万科开发规模这么大。所以这句话宣布的是讲给我的管理层听，因为我鼓膜着万科不会再买地。

　　显然这些都过去了，我们想说调整之后变化了什么？当然是相当理想的。可以这样说万科有自身的问题，发展太快。我们过去一年是第一次规模52亿降到48亿。第一次负增长，但是就整个行业来讲，可以看到万科很有意思，我们占有率非常明显的提升，因为同行没有卖，我们原来的增长速度是快的。但是对于很多同行来讲他们更慢。我想下面这个例子非常有意思，万科的成交额。大概有10个城市的比较，比如说我们在前五大开发商的成交比例，2001年我们占的比例是多少？我们在深圳占31%，2008年几乎越了1倍，我们占了60%。但是今年的市场比例会不会降下来。东莞不明显，佛山不明显，上海不明显，但是其他的占有率大幅度的提高。我们本身单个都在提高，这是2008年的情况。

　　到了今年市场好了，万科踏空了，如果不会今年的利润会更多。有的楼盘降了20%，你占了30%。一个楼等于卖了两个楼，但是他们没有明白一个道理，去年你们库存的时候，我们把库存的全卖了，你再卖库存的时候我们就开发新产品，差别就在这里，我们永远走在前面。突然今年春节之后，(小阳春)整个全面复苏，现在更多的媒体关注，07年是拐点论，今年王石是什么论呢？其实我没有什么论，刚才我讲了这个拐点不是我提出来的，但是现在面对这个局面，国家政策已经变了，金融海啸之后从紧缩到宽松政策，这个形势是完全不一样的。市场一线城市开始复苏，其他城市还不存在由地方出来的一些高档楼盘，价格贵的离谱，别人买不到。如果这种下去的话，是非常令人担忧的。但是前面我们看到中央发生微调，我们个人认为这个微调是非常重要的。我们在这里要强调两点：