作为衡量房地产市场健康与否的重要指标之一，北京楼市租售比在今年上半年出现了巨大的背离，突破1∶400，而众多购房人仍然乐此不疲地进场。投资房产抵御通胀预期、炒房客投机助涨房价等因素，迅速推高租售比。

　　北京上半年租售比突破1∶400；投资房产抵御通胀预期、炒房客投机助涨房价等因素，迅速推高租售比

　　房价涨租金跌 楼市租售比“失灵”

　　国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款，买房就是合算的。

　　作为衡量房地产市场健康与否的重要指标之一，北京楼市租售比在今年上半年出现了巨大的背离，突破1∶400，而众多购房人仍然乐此不疲地进场。这一态势在北京上海等大城市表现更为明显，经济发展的不均衡，带来社会资源分配的不均衡，大量人口涌入大城市，让房价有了更多上涨空间。

　　房价涨　租售比达历史高位

　　7月份，部分区域一套150万元的商品房，市场平均月租金在3000元左右，租售比超过1：500

　　进入8月，尹明终于打算放弃买房的念头，继续租房。作为一名从事房地产广告业务的“业内人士”，尹明为自己在7月差点出手买房感到后怕。

　　7月初，尹明曾经看到一篇报道，中大恒基市场部公布的一组数据显示，今年上半年北京二手房租售比首次突破了1∶400，达到了1∶402，部分区域甚至达到了1∶420，大大越过了国际通行的合理标准。

　　当时，他看上一套北五环外的两居室，单价16000元/平方米，总价近160万。

　　从投资回报的角度，尹明计算了一下这套房子的租售比，他发现，房子的所在地位于北五环外新开发区域，道路还未修好，现场还是“尘土漫天”；可供参考的是，北五环北苑家园的一套85平米两居，租金在2300—3000元间。

　　这么一算，租售比远超1：500，尹明觉得这套房子完全不具有投资价值。他接着更发现，这个项目从年初的8800元一路涨到了16000，翻了一番，产品却没有太大变化。

　　“7月份，部分区域一套150万元的商品房，市场平均月租金在3000元左右，租售比超过1：500。”中大恒基市场部经理张大伟表示，这一比例在2008年基本在1：335左右，上涨幅度逾20%。

　　短短一个月之后，8月5日北京房地产交易管理网数据显示，租赁网上备案成交量环比上月下降幅度达49.9%，为近4月来的最低值，成交均价也下滑1.3%，租售比达到了1比495的历史高位。与此同时，单套房屋空置期由6月的12天增加到18天，而租金在7月也继续下滑。

　　与之形成对比的是，北京新建和二手商品房价格连续上涨5个月后，均在7月冲上高位，新建住宅价格均价达到14500元/平方米，二手房均价则突破12000元/平米，单套总价创造历史，达到112.5万。

　　我爱我家副总裁胡景晖对本报记者表示，目前市场的租售比表明，买一套房产和租赁一套房产50年的价格基本一样，因此，理性购买力进入买卖市场的阻力已经非常大。

　　租金跌　实体经济复苏尚不稳定

　　以北京为例，上半年写字楼平均租金同比下滑9%，工业厂房及物流仓库平均租金同比分别下降6.4%及11.4%

　　尹明最近也在帮朋友黄小姐寻找广渠路一带的精装两居房源。尹明告诉记者，他咨询了数家中介朋友，但发现富贵园、百环家园、国瑞城等小区很多两、三居的房子，被分割成五六个小房间，出租给不同的人，这样可以多收点房租。

　　“双井地铁口单间出租，800元，家电齐全。”看到如此优惠的条件，记者打电话过去咨询时发现，这套建面不过80多平米的房间里已经住了4个人。

　　“以租养贷已经不可能了。”张大伟分析这种群租现象说，租金下跌，尤其是高端物业(月租3000元以上)租赁市场始终没有恢复，迫使那些月供负担重的房主将房子分割出租，以图多收点租金。

　　张大伟认为，租售比背离的背后，说明实体经济并未完全复苏，“金融、外贸、电子等行业的中高级管理人员租房的需求，现在并没有恢复。”张大伟说，高端租赁市场从去年以来一直在下降。

　　而在链家地产富贵园店的出租信息上，记者发现原本以中高收入者单户承租为主的富力城，现在招合租的也越来越多。该店业务员对记者表示，附近本家润园有套一居的商品房月租金4000元，挂牌至今几个月了，无人应租。

　　与住宅租金相比，商业和工业地产租金与实体经济的联系更为紧密，中原地产统计数据显示，住宅市场及商用市场的价格及租金也分化明显。以北京为例，上半年写字楼平均租金同比下滑9%，工业厂房及物流仓库平均租金同比分别下降6.4%及11.4%。

　　此外，各大商用物业的空置率继续上涨。自去年年底到现在，北京优质写字楼空置率从17.94%上升至23%，上海工业物业空置率从4.1%升至8.1%。

　　张大伟告诉记者，1：495租售比只是保守的测算，实际上很多房子的租售比达到1：700、1：800，“这是一个很可怕的趋势，这对实体经济复苏没有好处。”