2007年9月,中莱投资有限公司(下称中莱)以44.75亿元拿下广州科学城一块47.2万平方米的土地,成为广州土地拍卖成交总价最高的“地王”。该地块的楼面地价达6600元/平方米,而当时该区域高档楼盘的销售价格仅为7000元/平方米。如今,这块“地王”依然荒草丛生。8月10日下午,广州国土房管局宣布,收回中莱科学城地块,中莱的竞买保证金8000万元被没收,并被禁止继续参与该地块竞拍。

　　该地块成为广州首个被政府收回的高价“地王”。同时,富力、鸿荣源、金地等开发商投得的5个“地王”则会视情况或收回没收保证金,或允许延期缴纳地价。

　　广州2007年拍卖了50块住宅用地,其中拍出高于当年平均楼面地价4620元/平方米的“地王”共有27块,这其中有20块至今没有动工。从2007年至今,不少地块拍出已满两年,按现行规定,土地出让后两年还未开发政府无偿强制收地,没收土地出让金作为违约金,按此程序,开发商退地的成本是相当高的。

　　但现实则是,出现了某知名开发商广州刚刚退掉了限价房用地,马上就在北京夺下了商业地王的情形。其实从去年开始,广州、北京、上海、无锡、重庆等地都有不少昔日地王,在楼市低谷期巧妙地通过各种原因成功退还给政府,就算被媒体追踪报道,也有站得住脚的理由。如此一来,发展商在“悔地”、“退地”方面的成本实在不值一提。尤其是一些地块面积不大,总地价不高,单位楼面地价却高得惊人的“单价地王”来说,无疑是四两拨千斤的出色营销手段。因此,今年以来新一轮地王又开始前赴后继。

　　对“地王”的公开处理这在广州尚属首次,业内皆认为,其警示作用明显。广州市国土房管局副局长黄文波表示,收回的“地王”将会重新推出市场出让。至今,广州已累计收回闲置土地近27平方公里,其中居住类闲置土地近11平方公里。

　　业内专家解读,面对近期不断涌现的“地王”,广州市国土局此举无异于敲山震虎。今年上半年以来,广州房地产市场明显回暖,房价反弹,地王重现。但2007年高价出让的许多土地却还在晒太阳。一边是高价卖地,刺激房价上涨,一边是闲置土地不交钱、不开发。广州市国土房管局副局长黄文波指出,对屡教不改的开发商闲置土地行为,国土房管局将祭出猛器,增加开发商土地违约的成本。除了实行公开出让经营性用地的竞买保证金制度,还决定从今年起,进一步严格违约责任,要求竞得人在土地出让后缴纳定金,一般为成交价款的10%,受让方违约的,按“定金罚则”处理,没收定金,并可要求受让人赔偿损失。此举将使开发商拍的土地价格越高,今后违约被罚的钱越多。

　　敲打消极动工意在安抚公众

　　此次市国土房管局高调明确对闲置地王地块的处理,显示出政府对媒体和公众关注焦点的重视,此前新闻媒体援引合富辉煌的调查数据,刊登了有关“地王”至今未动工建设的报道。报道引发了公众对土地市场种种现象的高度关注。

　　根据房地产项目开发建设周期,广州市土地使用权出让合同约定,从实际交付土地到动工建设,一般给予12个月至18个月的动工期限。除政府原因、不可抗力等情形外,超期未动工建设,则构成违约,须依法依约定追究开发企业责任。符合闲置土地收回条件的,依法收回土地使用权。由于城区可用于开发地块日渐稀缺,市中心可售商品房货量远远不能满足市场需求。近年来换房群体和投资者普遍追捧地处市中心的楼盘,对于广州楼价也造成事实上的推升作用。

　　近年来,广州市对于闲置土地问题一直十分重视,对于迟迟拖延未能开工的地块,多管齐下,采取针对性的处置方法予以解决。此次对于5块地王的处理,也是以往相关政策执行的顺承和延续。而在此前闲置的诸多地块中,由于部分地块的“地王”特殊身份,而受到媒体和公众的特别关注。对于此次处理违规地王,满堂红高级研究主任肖文晓认为,在整治土地市场违规方面,现实需要树立一个典型来以儆效尤。中原地产市场总监李粤湘则表示,地王逾期不开工受到公众广泛关注,政府就此作出积极的反应,值得肯定。

　　除政府规范土地市场,整治违规的背景之外,此次处理地王的另一个背景,在于今年广州房地产市场成交全面走暖,房价回升趋势明显。而去年一度低迷的土地竞拍市场,也重趋火爆。房企巨头重金投入竞拍,在珠江新城、大学城等区域屡屡创出新地王。面粉价再度逼近面包价,引发了公众对于房价可能再度疯涨的焦虑。此时传出的昔日地王闲置迟迟不动工却未遭处理的新闻,也就引起了舆论哗然。部分拿地积极,动工消极的企业,也成为政府重点敲打的对象。