又爱又恨的恋人关系

　　对于返点行为,于银行而言,是又爱又恨。

　　银行与中介看似“你中有我,我中有你”,其实两者是相互博奕,又谁也离不了谁。

　　“在国外,贷款公司就是要银行的返点生存的,它做的是批量业务,起到为银行把第一道关的作用,”某业内人士向记者表示道,“国内有些大型中介,本身的二手房交易量比较大,所以不需要通过贷款公司,银行直接找到他们合作。”

　　　由于二手房买卖双方多数是中介撮合成交的,中介手上最重要的砝码就是客源,在银行想做生意时,议价权完全掌握在中介手中,自然谁给的返点高,客源就往哪里领。

　　在这条生物链上,本来大家有个“君子协定”,比如统一返点千分之五。在信贷政策收紧、信贷员朝南坐的时候,大家也相安无事。但是,在一个有竞争的环境中,这种局面很容易被打破。

　　挑起“是非”的有想做得更大的银行,或者同一银行下不同支行,甚至同一支行下不同信贷员,大家都是要“抢饭吃”。

　　“返点的比例是银行返给我们客户经理,比如我们银行是千分之八,然后我们再返给中介。”一位南方股份制银行的房贷客户经理向本报记者透露道,“你要返多少给中介,就看你自己了。”

　　“你和中介的关系好坏,也看自己本事。反正蟹有蟹路、虾有虾路,当然中介不仅仅是看你返利高不高,还要看你在银行的能力强不强,比如审批速度是否快,是否能申请到优惠利率等等,中介手上的银行关系肯定不止一家。”

　　采访中,记者听到这样的一个竞争故事: 兴业银行为争夺房贷市场,拿出了千万营销费用“铺路”,不仅给市场很高的返点,而且给房贷客户最优惠的政策,尤其是转按揭的客户。这一抢果然有效,光抢到工行的房贷就有上百亿。

　　挑拨的不止是银行本身,还有中介。“只要有一家银行返利高,中介自然对返利低的银行有话说,逼着大家跟进。”

　　据记者了解,原先市场上的返利比例在贷款总量的0.5%左右,后来越涨越高,涨到1.5%-1.8%。

　　记者在网上看到一家远盟投资贷款公司的广告贴,声称“沪上最高返利”:贷款额15万-30万,返7点(即0.7%);31万-60万,返9点;61万-100万,返10点;100万以上返11点。

　　这个返点比例是贷款公司返给中介的比例,其拿到的银行返点比例更高。这个帖子中表示可操作银行是兴业银行、中国银行(601988)。

　　现在,随着二手房交易量的萎缩,以及房贷政策的进一步收紧,许多在上半年大肆返点的银行已经收缩战线,使得目前市场上的返点比例重新回归到0.5%左右。

　　于银行来说,自然是能不返点就不返点,因为高额的返点已经使得银行利润越来越薄,甚至贷款前几年面临亏损的局面。

　　上述信贷员告诉记者,“银行曾经算过一笔账,100万的贷款,客户还贷时间超过3年,那么银行开始赚钱。如果客户在3年内提前还贷,银行极有可能面临亏损的局面,如果当时返利很高,资本成本也高的话,等于白干。”

　　一位国有银行的内部人士向记者透露,该行房贷的筹资成本在3.45%左右,房贷的贷款利率在4.49%,这在银行息差收入中并不高。

　　如果是一些新进入的外资银行、中资小银行,其资本成本更高,如果利率更优惠、返点更高的话,明显利润大为下降。

　　事实上,银行这几年开始“甩”开中介,进行独立行动。早在今年年初,中信银行(601998)和交行就开始在北京试水二手房全程服务,深发展也在北京和深圳推出试点,后农行推出了“二手房买卖直通车业务”。

　　据悉,在二手房买卖交易中,买卖双方都各需支付一笔佣金:0-50万区间,佣金1.25%;后面的50万-100万区间,佣金0.875%;随后的100万-200万区间,佣金0.5%。此外,如买方办理按揭,还需支付一笔千元的评估费。

　　现在由银行搭建二手房交易平台,同时为客户提供全程的一条龙服务,省却客户银行、中介两边跑的麻烦,而且审批速度也大大提升,对客户省力又省钱,银行也不必拿出高比例的返点。

　　听起来是件不错的事情。但问题的难点在于,房源市场。中介是牢牢地掌握着房源市场,银行与客户均很难绕开。银行自己充当“房产中介”仅仅是个互补,要想完全甩开中介很难,房贷的这条生物链仍然是环环相扣。