在存量房方面，从2006年到2009年上半年，全市积累下来的商品住宅库存共有202万平方米，在一系列促进楼市、经济发展的政策推动下，上半年自住需求大量释放，去库存化速度明显加快，罗湖、福田两区库存已出清，供应主要来自在售项目。由于这两年南山、龙岗的住宅供应加大，此两区库存量也最大，南山库存有73万平方米，龙岗也达66万平方米，宝安、盐田分别为51万平方米及13万平方米。按6月全市成交量66万平方米的消化速度来计算，此库存需3个月消化期。

　　而下半年的新增供应量数目也比较可观，上半年市场回暖增强了发展商的开发信心，大部分项目都加紧开工，今年住宅新增供应集中在下半年，预计下半年全市新增供应量将达450万平方米，供应量充足。

　　在关外，龙岗下半年的新增供应加上在售项目的供应共有约200万平方米住宅入市，占全市下半年供应的40%以上，龙岗中心城是龙岗的重点供应地，总量超过100万平方米，产品以大户型为主。宝安下半年约有90万平方米供应，主要集中在宝安中心区和龙华。

　　在关内，南山下半年供应产品齐全，预计有近90万平米住宅入市。其中深圳湾片区供应体量最大。罗湖今年新增供应量也少有的增加，全区下半年新增供应预计近30万平方米。福田的新增供应也将有20多万平方米。盐田新增供应将集中在大梅沙和盐田港，约有25万平方米。

　　若下半年能延续目前的楼市政策，新增供应均能如期开盘，加上原有库存，预计下半年约有650万的住宅供应量，按上半年388万平方米的消化量，此供应也足可以满足市场需求，可见整体市场是供大于求的。就区域市场而言，关内的罗湖、福田因供应少且需求大，将呈现供不应求局面，南山、宝安、因有较大供应，且交通、生活配套等都较成熟，供需将较平衡。盐田因地理位置因素，需求相对较少，预计供需也较平衡。龙岗供应量较大，但受交通、整体配套等制约，需求仍跟不上，市场将会供过于求。

　　供求关系缓和房价难涨

　　青忠贵

　　作为置业者，最关心的当然还是房价，尤其是未来走势。对于下半年的房价走势，笔者认为，涨也难，跌不易。理由主要有以下三方面：

　　从供求情况看，房价下跌空间不大，上涨动力不足。鉴于上半年房地产市场旺盛的需求释放，消化了大量存货，加上房地产投资不旺(上半年全国房地产投资增幅同比回落23.6个百分点)，下半年供应难以显著增加。由于上半年需求的迅猛释放，这样情况肯定难以持续，只要投资投机需求受到限制，下半年需求会维持在相对温和的水平。所以下半年供求相对缓和，不支持房价大幅波动。

　　而从政策环境看，上半年过度宽松的房地产政策会有所收缩，但难有重大变化，对房价难以形成转折性影响。上半年房地产市场之所以迅猛回升，是以过度宽松的金融政策为主的政策环境为主要支撑的。有鉴于此，近期银监会开始有适度收缩金融政策的苗头，如严格二套房贷、收紧开发贷款等。但是中央鉴于宏观经济面，在下半年继续实施适度宽松的货币政策，因而房地产政策也不会有非常大的变化，主要还是严格以前的相关政策。因此，政策也不支持下半年房价大幅波动。

　　另外，从经济形势看，上半年全国生产总值同比增长7.1%，完全是以投资为主、消费为辅而拉动刺激的，常规实体经济和外贸出口的严峻形势并未明显改观，因此宏观经济面不会支持房价继续快速上升，但也不会导致房价大幅回落。

　　总之，下半年房价涨跌都不易，置业者还应根据自身情况作出置业决定。