拍地“潜规则”

　　假拍卖真协议，土地拍卖内幕助推地价？

　　去年楼市调整中，开发商做了些什么？公众并不知道。因为很多秘密都发生在隐蔽的地点，这场关于财产和权力的交换并没有发生在光天化日之下。据浙江开发商张仁自己叙述，在房价下跌的时候，灰色成本的支出要大于以往，这可以掩盖他们接下去做的事情。

　　就拿土地拍卖来说吧，最近北京被拍出的“天价地”，大家都在议论，这个是不能操作的，所有地产界大佬都来了，争面子的同时，大家也承认这块地确实好。但有些情况就不同了。张仁说：“在房价跌的时候中小开发商为存活不遗余力，为了拿地花的力气要比以前大得多。”

　　2004年，国家明确规定全面实行招拍，取消协议出让。招拍挂政策就此在国内全面实行。

　　张仁说：“土地价格的上涨是不少人愿意看到的结局。”

　　原本协议出让土地，现在以一种更为公开公正的方式进行，然而，在资本争夺中“变奏”的必要性是不言而喻的。

　　张仁隐瞒了自己采取的具体做法，这样可以更为放心地说出实话，“现在都要走拍卖这个程序，但土地不会很轻易地进入招拍中心，拍卖价格都是之前谈好的。自己的几块土地，在拍卖之前意向金都交了，政府都会和你签合约。手头上有白纸黑字的合约。这一切发生在拍卖之前。”

　　他为此自豪，“比如一块地以50万起始价一亩去拍卖，和相关部门之前谈好是2个亿的总价，合约上已经签好了。拍到2个亿以上，假设最后是4亿，相关部门会返还2亿给我们，这在协议里早已经写清楚了。所以谁都拍不过我们的，我们拍10亿，最后也就付2亿。”

　　为何土地明明可以拍得更高的价格，政府却以协议价出让？按照政策，土地拍卖金额中30%上交中央，70%归于地方政府。所以只要把30%上交的这部分能够解决就可以了，这样事先的协议可以解决一些“卖相”不太好的地段。高价成交、暗中返还的背后，其实也就等于推高了该地段的地价，为日后埋下伏笔。“现在大城市已经很少见了，这样的风险太大。但在二级城市和周边城市，其实是普遍的。”

　　“大家一般都知道规则，要么找些自己人来拍拍，参与一下。要么就直接放弃了，不会和我们争，也争不过。表演赛而已。我们也知道别人都是这样的，所以没有搞定的土地是不会参与的。”张仁说。

　　记者观察

　　他们并不看好未来

　　一些人明白可能买不起房子的时候，感到绝望；而当知道这个不幸的现实不能由自己负责时，又感到宽慰。

　　在开发商和地价循环往复的助推过程中，今年第二季度的3个月时间里，上海平均房价涨了25%。到了7月份，杭州房价租售比已经高达2236：15，如果要恢复5%的租金回报率，房价需要下降45.29%，而国外的房价租售比，法国约为6%、英国约为7.9%。

　　郑朝龙说，“1999年，中国经济进一步腾飞，也是靠房地产拉动的。中国老百姓的观念是，可以少吃点，但房子要有。这次的房价有点像上一次。”关于房价，一切“结束”似乎又是相似的开始。

　　现在的郑朝龙更喜欢以小额贷款公司董事长的身份出面，他不止一次地说，如果小贷公司能转制成为村镇银行，是自己给孩子留下的最好的事业。对于房产事业，他总有一种不踏实感。

　　郑朝龙说，目前的局面就是大鱼吃小鱼，万科、绿地等大型集团起来后，中小开发商未来十多年将消失大半，房价没有便宜，但进入门槛和成本都越来越高。最初，地产商凭的是胆量；现在凭的是听觉，捕捉信息；接下去是用脑力赚钱。而当小鱼都快被吃得差不多的时候，开发商又将凭胆量吃饭了。“你说，在可以预见的15年之后，就那么十几个开发商，人的胆子不是越来越大了啊？”

　　姚华说，在轮回中提升泡沫的价值，确实有不安全感。现在绝大多数开发商并不看好未来，这和市场的预期大相径庭。 ( 赵缜言 )