宏观调控要求防止涨价蔓延；业内称上涨动力消弭，8月开盘将增加

　　刚刚过去的7月，“捂盘惜售”、“约谈”成为楼市热词。

　　地王频出，房价快速上涨，囤地囤房，投机进场……7月楼市一系列变化，引起决策层警惕。

　　7月，国务院两次调研房地产市场，虽未出台明确的文件，但传达的信号显示：楼市泡沫已现，下一步须维稳。

　　之后，北京、上海、广州等地严查“囤地囤房”，各地银监局相继宣布收紧二套房贷，发改委释放资产价格已达高位信号，宏观调控政策开始微妙的转向。

　　相较于2007年及之前的宏观调控，业内预计，今年下半年的政策不再大规模动用信贷杠杆，而是将增加土地和住宅供应，包括督促开发商开工、开售。房价上涨动力消弭，高位特征渐显。

　　进入8月，京城此前涉嫌捂盘的多个项目纷纷表示，将在本月开盘。

　　【捂盘】

　　不见楼盘开　只闻楼价涨

　　6月7日，90平米小三居，南北通透，均价10500元/平米。还不错。

　　6月到7月间，全国房价普涨。担忧中……

　　7月4日，原定开盘摇号的日子，被告知推迟到中旬，价格涨到12000元/平米。怒！

　　7月中，又被告知推迟到8月初，至于价格，“抱歉，我也不清楚……”销售暧昧地说，可能是13000元。恨！想砸楼！

　　欲在北京东五环外买房的李先生，如此形容他的心路历程。

　　刘女士几乎有着相同的“遭遇”，7月22日，她和先生第N次来到位于东三环外的某楼盘售楼处，得知开盘又一次延迟，而房价也涨到了18000元/平米。

　　“从5月就盼着开盘，等来的却是一再推迟，价格一路飙升。”刘女士说，单价从5月的1.5万到6月的1.6万、7月的1.7万，这一切看起来还要继续下去。

　　在4月份，这个楼盘推出的房源均价为14500元/平米。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，7月北京共有29个楼盘申领了预售许可证，仅有6个如期开盘。

　　“捂盘惜售”，这个和7月的天气一样热得发烫的词，时隔两年后，再次笼罩京城楼市。

　　老地王长草　　新地王频现

　　很多楼盘“囤房”时，开发商“囤地”亦成流行。

　　“在2007年拍卖的土地中，不少土地都在晒太阳。”据广州合富辉煌首席分析师黎文江介绍，广州2007年拍出高于当年平均楼面地价的地王共有27块，但到目前为止，未售或未动工的地王还有24个，面积相当于2008年全年出让的住宅用地总量。

　　在北京，前两年的很多地王也未动工或开售，如万科大望路地块、远洋玉桥西里地块，以及华润大兴地块等。

　　从政策层面来看，今年第一季度，北京、广州等地政府均出台延迟缴纳土地出让金的政策，客观上也延缓了地王入市时间。

　　老地王还在那里长草，新地王却不断涌现。囤地囤房交替出现，房价随之飙升。

　　在北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文看来，“开发商更想与购房者来个心理战。捂盘惜售会带来蝴蝶效应，甚至产生恐慌。原来是慢慢的疯狂，这回成突然疯狂了。”

　　高价囤地行为，在业界看来，有些开发商短期内并不打算开发“地王”，而是试图通过高地价来带动周边在售楼盘涨价。

　　一个例子是，华美地产拍出通州地王后，很多人质疑“面粉贵过面包”。华美地产通州项目K2海棠湾亮相后，不少人“恍然大悟”：该楼盘开盘价格达到12000元/平米，创通州普宅新高。

　　【探因】

　　招拍挂制度

　　易形成垄断

　　诸多业内人士认为，地价在房价中的比例越来越大，根源在于当前的土地招拍挂制度。

　　“招拍挂为高房价起到了推波助澜的作用。”广州资深房地产专家韩世同指出，始于2004年的“招拍挂”，核心是价高者得，资金实力弱小的开发商被排除在外，容易形成垄断。而坐拥土地的大开发商，则掌握了与地方政府博弈的筹码，拖欠地价款坐等土地升值，延迟开发等现象频出。

　　潘石屹对此深有体会，在错失地王广渠路15号地后，他说，“SOHO还是没有中化方兴(广渠路15号地中标者)有钱”。

　　“地王推高房价的舆论，让国土部承受了很大压力。”据接近国土资源部的人士透露，国土部门近日将对“地王”的开发进行全程监管，对延期竣工的项目实施经济处罚。

　　业界多次提出改进土地招拍挂制度的建议。

　　中国人民大学管理学院教授严金明指出，首先要合理控制单宗土地出让规模，同时要严格规定每宗土地的开发时间和加大闲置土地的处置力度，以此来规范房价。

　　为了防止土地市场泡沫，韩世同也建议，现在的土地出让制度应设定利益相关人的限制条件，防止有些开发商竟拍“地王”不是为了迅速建房，而是为了推高其在售楼盘的价格。

　　但关于土地招拍挂制度细则的改进，至今没有一个统一的文件出台。目前使用的仍是2006年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)。