“政府划拨”变成了“协议转让”

　　按照国家政策，经济适用房建设用地由政府划拨，目的是为了降低开发成本以拉低房价。在车南小区项目中，原本属于“出让”性质的土地为什么成了经济适用房项目？

　　车南小区地块使用权原为南阳市石化工贸有限公司所有。南阳市国土资源局提供的档案表明，经南阳市政府批准，根据宛政【1995】196号文件，南阳市石化工贸有限公司获得了该宗土地，获取方式为“划拨”，转让土地面积为50693.3平方米(76.04亩)，规定用途一项为空白。

　　银龙公司1998年4月16日提交给南阳市土地管理局的《土地变更登记申请书》中，说明了“申请变更登记的内容和理由”：由于市石化工贸有限公司征用车站南路划拨地已有几年，现无力开发。现经市土地局转让给银龙公司，补办出让手续，补交出让金，由银龙公司进行群体商品楼开发。

　　1998年4月14日，经南阳市土地管理局审查同意，该宗地被转让给银龙公司，土地用途为“住宅”，转让年限为50年。

　　银龙公司的一份合同显示，银龙公司为取得该土地，花费共计3380万元。

　　1998年4月16日，银龙公司出具《土地登记法人代表身份证明书》，证明宋宝琴为该公司董事长、法人代表。

　　同一天，银龙公司委托李兴东全权办理银龙公司车站南路的国有土地使用权的登记事宜。

　　至此，该宗土地从“政府划拨”变成了“协议转让”。

　　合同约定利益分成比例

　　2001年7月13日，银龙公司(甲方)与南阳市统建公司(乙方)签订《联合开发经济适用房合同》。《合同》说，联建项目名称为“丽都花园”(风帆三期)，又名车南小区(风帆三期)。联合开发形式为：银龙公司提供建设用土地和全部建设资金，南阳市统建公司负责提供开发用经济适用房建设指标和办理报建减免手续。

　　为鼓励经济适用房建设，国家出台了经济适用房优惠政策，主要是，经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

　　《合同》规定了双方的利益分配方式。联建项目获得的开发利润全部归银龙公司所有，统建公司不参与分配。统建公司只在联合开发过程中获得一定量的开发代理费和场地使用费，支出形式以代理费、场租费、车辆购置费和人员报酬等名义出现，支付时间可分别在开发始、售房后和开发终三个阶段分次付给。

　　《合同》规定，统建公司获益的标准为因使用经济适用房计划指标而“节省的前期工程费”额度在：

　　1.达到500万元(含500万元)时，由银龙公司按总额的25%付给统建公司(不含车辆购置费)。

　　2.达到600万元(含600万元)时，由银龙公司按总额的28%付给统建公司(不含车辆购置费)。

　　3.达到700万元(含700万元)时，由银龙公司按总额的30%付给统建公司(含车辆购置费)。

　　《合同》规定，考虑到在办理项目前期手续时工作量较大，急需交通和通讯工具这一情况，经双方商定，合同签订后由银龙公司出资购买轿车一辆，价值为24万元，由统建公司使用，届时其所有权归统建公司。