主持人：

　　好，接下来我们就连线一位长期关注房地产领域的清华大学的教授蔡继明，蔡教授您好。

　　蔡继明(清华大学教授)：

　　你好，董倩。

　　主持人：

　　蔡教授，怎么看国土部刚刚出台的这一个调查结果？地价只占到房价总体比例的23.5%这样一个数字？

　　蔡继明：

　　这个数字可能他们的调查是有一定的根据，刚才这位发言人也谈到，他指的是土地的出让价格。土地的出让价格其中也有两类，一类是毛地出让，还有一个净地出让，所谓毛地出让，可能我出让这块土地不包括拆迁、安置的费用，也许就比较低，你在开发过程当中要进行拆迁的安置，要投入大量的资金，再把它变成净地出让的时候，出让价格肯定就要上升，所以23.5%的数据可能是针对一个具体的情况。

　　刚刚这位嘉宾谈到，这个数据和工商联的数据是否矛盾的问题，表面上如果这样分析，也许这个数据本身并不矛盾，但是两个部门两个数据，他们要说明的问题和要达到的目的可能是矛盾的。

　　主持人：

　　您觉得矛盾在什么地方？

　　蔡继明：

　　大家不满意的是，整个房地产价格过高，普通老百姓的收入承受不起，至于高的原因应该归咎于谁？因为人们普遍都反映，包括工商联说，这是地价太高，他把房地产价格过高的原因，主要归结于土地成本过高，意味着房地产商并没有获得暴利，也就是说公民对于房地产市场的不满情绪，就不要发泄在房地产开发商身上，我想这是工商联公布这个数据所要达到的目的。

　　反过来，国土资源部强调地价在整个房地产，房价中所占的比例只有23.5%，它无非就是要说明我们的地价水平并不高，国土资源部的发言人也谈到，还低于世界的平均水平。这样一来，实际上房地产价格过高的主要责任并不在政府，进一步地说，政府还有可能进一步提高地价的空间，这个矛盾至于推给谁，大家就要分析了，到底房地产过高的原因在哪儿。

　　主持人：

　　您觉得两个数据，两个部门哪个更有道理一些？

　　蔡继明：

　　我觉得这两个数据，我不敢判定哪个数据更真实，但是根据我的分析，目前房地产价格过高，既有土地价格，包括土地成本价格过高，以及政府在土地这个环节拿走的过多，有这方面的原因，而这个原因我们完全可以通过地方政府的财政收入当中，从土地这个环节得到的收入，大概能占到50%左右，很多有这样的数据。这是一个不争的事实。

　　因为房地产价格过高肯定和土地成本过高有关。但是另一方面，房地产价格过高也和房地产行业存在的暴利有关系，这从某一个方面，我们从中国财富排行榜可以看出，在我们公布的财富排行榜当中，房地产商大概占了三成，排在前十名至少也有三个是房地产开发商。而在世界排行榜当中，我们几乎找不到有什么房地产开发商进入世界富豪榜当中，至于很多数据表明，房地产行业的暴利这方面的证据。因此，无论是工商联也罢，还是国土资源部也罢，他们想达到的目的恐怕老百姓都不一定能接受。

　　主持人：

　　好，谢谢蔡教授。我们再回到演播室，赵教授，您是不是同意刚才蔡教授的这些观点，我们在一开始也说了，国土资源部出台这样一个调查数据，就是希望人们认为推动房价高涨的并不是地价，您同意这个结论吗？

　　赵杰：

　　房价高肯定是供给和需求平衡的结果，我更看重是需求因素对房价的影响。我们有几种需求，一种是自助需求，一种是投资性的需求，还有附着于它的投机性需求。现在真正抱怨房价高的人是自住性需求还没有实现的人。没有任何一个投资性需求的人和投机性需求的人，而且他们有大量的钱，或者在一定的政策辅助下可以有这个能力实现投资和投机的人，会抱怨现在的房价太高，反而他们从投资这个角度还是希望房价能涨得更快一些。只不过我们现在社会关注房价的，声音多的是这些自住性需求还没有实现有房子的人。

　　主持人：

　　那我们回到这个问题上，地价的高是不是推动房价高的一个主要因素？

　　赵杰：

　　土地价格的高低和土地的供给速度、地段是一个综合性的因素。从总体上来讲，如果土地供给没有发生大的波动的情况下，土地的价格不会影响房子的价格。

　　主持人：

　　但是我们看，最近一段时间“地王”频出，本身拿地的时候，价钱就已经到了天价了，我们就可以预期，到时候房价会高的一个什么程度？

　　赵杰：

　　就是说明地王是一个投资者，投资者做多房地产市场。

　　主持人：

　　您认为还是投资的因素？

　　赵杰：

　　对，我现在拿的还是一个投资的地王，但是等我把房子盖起来的时候，我还是可以顺价把房子卖出去，所以他不认为他的房价高，只不过地王在现在拿地的费用中他是最高的，她是预期资本回报远远高于现在的水平。但是这种高的预期如果再隔一两年，我们宏观经济形势或者整个资金供应面没有发生大的改变，他就能实现。就跟当年山东的秦池酒厂一样，秦池酒厂之前有很多标王都是中央台广告的标王，他们把在酒的产业扩大的过程中，通过广告效应助推了白酒的销售，拓宽了白酒的市场。但是到了秦池酒厂，他中了标王以后，标王的那笔资金就成为白酒运营的一种巨大的财务负担。

　　主持人：

　　赵教授，您看，刚才蔡教授也说了，国土资源部之所以发布这个数据，就是希望向公布表示，地价并不是推动房价的一个重要的因素，也就是说，政府在里面的作用不是那么大的。但是我们再看，他们的调查的推论是建立在620个被调查项目中的，但是后来有很多人都说，88%也就是550个项目，买地的阶段是2006、2007年，而房价卖出去的时候往往是在两三年之后，这种算是没有任何比较的价值的。