退地，至多损失几千万

　　张维伦介绍，开发商如果“退地”，则有两方面要损失钱：即首付地价的利息和保证金。首付地价上限一般不超总价的1/3，而保证金一般是起始价的1成。

　　记者抽取了2007年一幅风传“退地”的地块为例来计算。该地块面积较大，起始价也比较高，为6.82亿元，即保证金是6820万元。最终成交价为15.9亿元，按照1/3计算，首付款为4770万元；再根据当时1～3年期的贷款利率是7.20个百分点计算，则损失利息约为343万元。两者加总，如果非协议无条件退地，大约要损失7163万元。

　　如果最终是根据合同约定的赔付方式进行退地，则开发商虽然可能在拿地初期可在股票市场上融得资金，但仍会有损失。

　　广州地价

　　约占房价3成

　　地价和房价，到底是怎样的关系一直备受关注。今年5月底，国土资源部组织开展了房地产项目用地地价专项调查，其所选取的620个案例中，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。在所有样本中，地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%～30%之间。其中，比例在30%以下的约占总数的78%。

　　昨日，广州新浪乐居第一时间对广州楼盘进行了抽查，提取了15个项目的地价与房价作为比较，协议拿地的成本最低楼面地价仅占了房价的3%，而拍卖获得的土地成本基本在30%左右，限价房楼面地价成本最高达到4成左右。对此，合富辉煌首席分析师黎文江认为，在协议出让地价计算方面，拆迁等隐形地价成本没有被计入。但从调查看，广州市开发商可承受的地价房价比，约在4成左右。

　　专家建议

　　“三板斧”

　　让开发商迅速动工

　　目前，广州的住宅地出让采用的是市场定价。如果开发商愿意举出天价，政府也没有干预的理由。那如何能使开发商在拿到地王后，除了坐享其带来的房价拉升，还能迅速“将地变房”供应市场，缓解供求矛盾呢？

　　广州维森置业有限公司总经理张维伦认为，如果不严格执行土地政策，“地王”晒太阳的解决是治标不治本的。政府要在土地拍卖上要做一定的限制，首先，开发商的土地出让金要一次性缴清；其次，限制开发商用银行的钱拿地，现在很多开发商七八成的拿地款都是银行借的；最后，如果有无法缴清、无法开发等情况，政府要马上收回土地。一旦这“三板斧”严格执行了，开发商压着那么多钱在地块上，自动就会赶紧去开发。(田桂丹)