万科集团董事会秘书谭华杰：土地成本不决定房价涨跌

　　万科集团董事会秘书、首席研究员谭华杰近期在北京广渠路15号地拍卖后表示，在一线城市，在商品房销售迅速回暖的情况下，总体的土地供应量跟不上土地开发的节奏，尤其是对像万科这样开发速度快、项目周转期短的大型房地产企业来说，每年的土地消化量很大，在没有足够的土地储备时，只有从开发周转速度慢的企业手中通过兼并等方式，获得二手土地。

　　说到地价与房价之间的关系，谭华杰表示，万科一向认为，土地成本并不是房价的决定性因素，万科的发展历程就足以说明问题。万科拿到的第一块土地就是通过招拍挂出让获得的，在协议出让依然占主导地位的当时，万科的地价成本比协议获得土地的企业要高得多，但市场价格并不因为万科拿地成本高而升高，也不因为协议获地企业拿地成本低而降低。

　　谭华杰认为，土地的供应量，能在很大程度上影响甚至决定地价的走势。虽然由于土地的稀缺性和城市中心区域地块的极其有限性，土地供应不可能无限增加，但从总体供需关系而言，当一个城市土地供应量小于同期土地开发量时，地价就会相对上升。所以，政府加大土地储备力度，加大住宅用地供应的方向绝对是符合土地市场供需规律的。但问题是，许多城市每年虽然都制定供地计划，但到年底往往由于各种原因无法完成，所以希望政府能进一步加大土地供应计划的落实力度。当前，应根据土地市场需求情况，及时采取措施，适当加快推地节奏，加大供地力度，给市场以住宅用地供应充裕的预期，防止地价过快上涨；同时，通过媒体的正确引导，防止由于涨价预期形成恐慌性购房，推动房价过快上涨。

　　中国人民大学严金明：打击囤地投机行为

　　“房价上涨不能归咎于地价上涨。与其纠缠于地价在房价中所占的比重是多少，不如将关注点放在打击囤地投机、调整供地结构，强化住宅用地保障机制上。”中国人民大学严金明则表示，从经济学角度看，房价是由供给和需求所决定，即供求关系才是决定房价涨跌的主要原因。如果从市场价格角度考虑的话，房价决定地价，也就是说，房子的价值决定了土地的价值，如果一个区域的房屋销售价格较低，会影响土地的交易量和价格的上涨。

　　例如2008年下半年，全国不少地方楼市低迷，住宅用地流拍就比较普遍。而招拍挂的地价是由开发商拿地时对房价的市场预期所决定的。一般来说，房价由地价、建安成本、税费、利润等几部分构成，开发商是否拿地是根据期望房价倒推地价，也就是期望房价减去建安成本、税费和利润后的部分。建安成本、税费在一定时期和一定区域内相对固定，而对于未来期望房价不同的开发商判断有可能不同，其追逐利润的大小可能也会有差异，所以从某种程度上来说，地价的高低是由开发商基于房价期望涨跌大小和自己利润大小所作出的决定。由此看来，房价直接决定了地价。

　　严金明认为，房地产业对经济的恢复有一定拉动作用，但如果住房市场投机气氛过于浓厚，这一促进因素将转变成重大阻力。20世纪90年代亚洲金融危机前夕，日本很多开发商囤积了大量土地，过分地把土地作为一种资产而囤积炒作，拿到手的土地不是为了开发，而是利用土地的稀缺性特点等待升值，这样供应出去的土地就在开发商手中来回炒作升值，形不成商品房供应量，导致土地的实际有效供给减少，进而推高房价，风险不断累积的房地产泡沫最终破灭，极大地伤害了日本的经济。目前，我国已经出现这种囤地、炒地的现象，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。

　　但严金明不否认土地供应对房地产市场起很大作用。严金明表示，目前从整体来看，消费者对房屋的需求总量是固定的，所以土地的有效供给量将对房价有很大的决定作用。如果土地有效供给量增多，将会遏制房价的过快增长。所以切实发挥调控和监管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供应量尤其加大保障性住房的供地等措施来平抑房价。 (本组稿件由记者洛涛采写)