房价、小产权房、保障房、闲置房、物业纠纷，这是当下中国居住领域，人们普遍关注的焦点，亦是矛盾最为突出、最为难解的难点。之所以难解，是因为现有利益格局的顽固。然而，若不能打破现有的利益格局，官商勾结、行业性欺诈、炒买炒卖等种种社会问题仍将继续存在，从而影响着中国居住的健康发展，以地产为核心的混乱局面亦不可能得以彻底扭转。

　　★采写/《小康》记者于莉娟 葛婧 陈勇

　　难点一：房价的理性在哪里？

　　用房价收入比来批评中国的楼市，这在2006年以来就成为房地产领域的一个主要议题。在2009年春天北京社科院戴建中和地产大亨任志强的一场争论中，以房价收入比来判断房价的走势成为辩论的焦点。据北京社科院的估算，北京市住房收入比高达23：1，远远超过国际上6：1的数字，这是普通老百姓远远不能承受的房价。基于明年大量保障房投入市场的乐观预期，戴建中号召人们“一直要坚持到房价理性回归，个人能承受再买房”。

　　联合国人居中心出版的世界人居报告中曾指出，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其房价收入比基本上在这个范围内。而中国则高达20倍以上。

　　但是，地产界业内的一位资深人士在接受《小康》采访时认为，生搬硬套地把西方国家房价收入比的数据搬到中国是不合适的，中国人对住房以及对房地产的消费行为和消费模式都有较大的差异。“在西方，一般都是公民个体或一对夫妻供一所房子，而中国的老百姓则会举全家之力购房。”然而，四个老人一辈子的积蓄，外加夫妻两人未来三十年中大部分收入来买一套住房，这样的消费是否疯狂？在当前的中国，这样的住房消费成为了一种普遍的现象，多年来房价一路狂飙，但我们依然保持了世界上较高的住房自有率。“这也就客观上造成了一种统计上的矛盾：一方面是中国居高不下的房价收入比，另一方面又是高居不下的住房自有率。”

　　支撑中国高房价的背后有这样一个现象：在北京、上海、广州、深圳等大中城市，许多住着过百万房子的白领，在夜色降临时，悄悄在稍微远离家的地方摆起了地摊，卖什么的都有，只要能增加一些收入。中国房地产行业独立评论家牛刀指出，现在一百万的房子，其使用价值，也就是与经济发展水平和居民购买力所对应的价值，其实只有四五十万，实际价值就更低。但是，中国的白领阶层却偏偏要多付出一倍的价钱才能住得上这个房子。如果经济一直向好，GDP每年保持在两位数以上的增长，尽管压力很大，也许还能够撑下去。如果不是这样，那么他对未来并不乐观。

　　从供需角度来看，支撑民宅房价的力量源于住房的三种价值，即居住、投资、投机。

　　当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。中国财经传媒人联盟特约观察员时寒冰指出，国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。

　　另一个不争的事实是：过去的几年里，房价一直在疯狂地上涨。时寒冰认为，这主要是房屋的投机价值被投机者利用的缘故，即通过低买高卖房屋来获取价差。

　　但每年新增的住房供应以及因投资、投机沉淀下来存量房数量惊人，同时政府在加大社会保障性住房的供应。接受采访的专家认为，从长远来看，这些也会成为促成房价理性回归的因素。

　　难点二：保障房如何覆盖中低收入群体

　　地产商任志强认为，中国的房地产市场应形成两种格局：地产商给富人们盖房子是天经地义的，市场就得要按供需主导的市场规律来办事，这是铁律，中西没有差异，和道德、伦理无关。而政府则要通过保障房的建设保证经济收入低下群体有房住，不至于流离失所。

　　业内多数人的看法是，理想的国家住房制度应该是分层次的，国家要做到“两头保”，最上一层是高度商品化的住房市场，最下层的是低端的保障房建设。

　　然而，在过去的很多年，资金制约成为地方政府解释保障房建设障碍的主要理由。

　　但中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华质疑：没有房改以前，我们国家穷的要命，那时地方的财政收入比现在少几十倍，却解决了60%的人的公房居住问题。现在财政收入增加了几十倍，反倒一小部分都解决不了？

　　“在去年以来的宏观经济下滑,中央及地方财政收入放缓的情况下,4万亿投资依然将一大部分投向保障性住房,可见中央的决心”。北京大学房地产研究所所长陈国强指出，这说明国家“保民生”的方针没有变。当然一些地方政府以及房地产中的既得利益集团不断通过偷梁换柱的做法，减少政府的住房保障责任，也把越来越多的人推向了市场。时寒冰提醒这种情况值得警惕，同样的资金，以何种方式投入，效果是截然不同的。

　　以备受推许的新加坡住房市场为例，只有占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80%的中低收入者则提供由政府控制户型和房价的房屋。这就意味着，绝大多数的民众的居住问题都应该划分在政府的责任范围内。

　　“世界上没有一个国家敢从民众的居住问题中赚取巨额利润，已经出台住房法的国家，几乎无一不强调政府对住房问题负有不可推卸的责任。把住房问题完全交给市场去解决，导致民众遭受掠夺本身就是政府的失职。持续下去，很容易给社会的稳定埋下隐患。”时寒冰认为，以下这样一个住房格局能够较好地解决问题：低收入者，政府提供廉租房(大约20%)；中等收入(偏下)者，政府提供廉价经济适用房(大约50%)；中等收入(偏上)者，购买限价房(大约10%)；高收入者，去市场购买商品房(大约20%)。

　　政府的份内事儿是提供低端廉租房为主的保障房建设，而高端商品房市场的发达不但有利于中国财富的积累水平，也能为政府提供较高的税收。同时，国家也应当兼顾保障公平和激励竞争的有机结合，对利用纳税人资源建造起来的廉租房，应以保障住房资源的最高效和节约利用为原则，而且一定要完善退出机制。

　　难点三：小产权该不该转正？

　　有一个国家的修路方法是，铺好草坪不修路，让人们随意去踩，时间长了，在穿行最便捷的地方人们踩出几条曲曲折折的小路，于是政府就在这些踩出的痕迹上修出最实用的路来。小产权房就是中国房产市场这实用的小路。

　　要住在远离城市的农村，那里公共设施落后，交通成本较高，并且，购买小产权房难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。按理说，这不应当成为理想的选择，但在目前的房地产格局下，这又成为了相当一部分人的现实选择——最主要的理由是便宜。从上世纪90年代中期起，小产权房的历史已经有十余年，这些年，随着商品房价居高不下与新农村建设步伐的加快，小产权房越建越多。

　　2007年建设部副部长鹿心社指出，截至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，相当于2007年地产销售高峰时期的10年销售量。到现在已达70多亿平方米。而1997-2008年12年间，全国开发商建设的商品住宅竣工面积总共不过69.5亿平方米，销售面积38.55亿平方米；也就是说，小产权房比开发商建设和销售的商品住宅面积还大得多。

　　北京房协住宅学术委员会委员蔡金水介绍，在北京，小产权房屋的交易量已经达到商品房交易量的两成。北京市规划部门仅在通州就发现了百万平方米“小产权房”，未发现的可能更多。这些“小产权房”比相邻地区的商品房价钱低一半甚至2/3以上。

　　但小产权房一直未获转正。在深圳传出小产权意欲转正的消息后，国土资源部再次表示坚决查处小产权房。按照国土资源部的说法，“小产权房”是违法建筑。

　　小产权房虽然不能办大产权，但是通常项目都是合法的，有的是属于旧村改造项目；有的是新农村建设项目；有的是旅游景点配套项目，或是生态园立项等等。总之，都是披着一个“合法”外衣的，否则规划等有关部门不会批准建设，水电市政部门也不能给通水通电。不合法的原因，是他们卖给了城里人。按照我国《土地管理法》规定，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费，最后建房后出售给购房人。

　　但政府查处小产权房的动机和合理性始终受到质疑：“为什么政府强行低价征用农民的土地，再高价卖给开发商，从中渔利，建成房子高价卖给居民合法；而农民在自己的土地上建房，低价卖给居民，让老百姓得到实惠，反倒不合法了呢？”蔡金水反问。

　　时寒冰认为目前急需要做的是：第一要尽快给小产权房立法，我们应该看到，在高房价的深圳在政府保障性住宅不能大量供应的情况下，为社会提供小产权房，也能解决一部分民生所需，并能缓解政府保障的滞后。现在的小产权房，只有一个难题，那就是确认交易权。我们现在的商品房其实也不是严格意义上的产权，也只有70年的使用权，我们为什么不能以这种方式给小产权房流通和交易的空间呢？比方说，我们可以给小产权房定为50年或者40年的产权，性质都是一样的。