大兴成近期争夺焦点

　　在城八区外，位于四号地铁延长线上的大兴近来成为开发商争夺土地的主战场。万科、金地集团、首创置业等知名地产上市公司参与了大兴黄村地块的竞价，金隅嘉业等北京知名开发商也参与了竞价。

　　已经成交的地块中，黄村新城北区23号地、10号地、16号地的成交溢价率超过100%。从曾经无人问津的康庄限价房用地的争夺，大兴土地的抢手程度可见一斑。

　　6月25日，北京首开仁信置业有限公司以64367.91万元的价格竞得大兴康庄限价房(三期)用地，以规划总建筑面积计算的楼面地价为2334元/平方米。该地块仅仅接受了5轮报价就成交，没有经历现场竞价。

　　仅仅在5天后，面积约为三期用地2/3的康庄限价房(四期)用地就以66500万元的价格拍出，以规划总建筑面积计算的楼面地价为3528元/平方米。为拍得该地块，开发商总共进行了113轮现场竞价。

　　中国不动产研究中心指出，在截至6月24日的2009年上半年，大兴区已成交19宗工业用地，成交土地面积81.04万平方米，规划建筑面积高达125.90万平方米。5宗商业用地，土地面积18.66万平方米，规划建筑面积43.44万平方米。但仅成交了4宗住宅用地，土地面积17.26万平方米，规划面积54.81万平方米。从前两类用途土地的交易数据看，大兴区是北京的重点开发区域，但是相比而言，住宅用地的交易量明显不足。因此，大兴区的住宅用地交易成为市场亮点。

　　中国不动产研究中心认为，大兴是北京新兴重点开发区域，工业用地交易比较活跃，工业用地开发之后势必带来后续的商业和住宅用地需求。

　　6日，大兴黄村新城北区2号地、黄村19号商业金融混合用地和20号居住项目用地将接受现场竞价。

　　楼市步入复苏阶段

　　销售面积增速与施工面积增速

　　郄永忠 建银国际(中国)研究中心主任

　　房地产市场在2008年已经触底，随着房屋销售量和房价不断上升、行业资金面继续改善以及行业投资信心逐步恢复，目前楼市已经步入复苏阶段。

　　从投资额来看，统计局的数据显示，2009年第一季度的实际完成投资额最少，2009年2月份仅实现2398.15亿元的投资。但是，随后投资额逐步出现回升，2009年5月的实际完成投资额为10165.21亿元，约是2月份投资额的四倍。

　　从商品房销售量来看，2009年以来，在房贷利率不断下降导致购房负担减轻、行业扶持政策的情况下，商品房销售不断创新高，截至5月份，全国共销售商品房面积24644.44万平方米，同比增长25.52%。上半年，部分城市交易量已超去年全年，如天津上半年成交新建商品住宅562万平方米，同比上涨了115.5%，超过了去年全年的成交量。

　　从房地产价格来看，随着销量大幅增加，开发商迅速提价。前5月商品房销售均价4621元/平方米，与2008年全年销售均价3877元/平方米相比上升19.19%。从四大一线城市来看，北京目前市区房价相对于2008年10月已经反弹了40%，即使剔除保障性住房的影响，房价也反弹了30%左右；深圳目前房价相对于2009年1月份低点的反弹幅度已接近30%；上海、广州等城市也从低点出现了20%左右的反弹。二线城市的天津、大连、杭州、宁波、厦门、武汉、重庆等城市也都出现了10%-30%的反弹。房价快速反弹使自住需求短期内面临的压力骤增，2009年以来商品房销售“量价齐升”的现象明显。

　　从施工面积来看，2009年1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，增幅比前4月回落0.7个百分点。施工面积增速的回落，是开发商控制新开工面积、行业性去库存的结果。从销售面积增速和施工面积增速的历史关系来看，两者之间的相关性较强。如果下半年楼市的销售面积能持续增长，施工面积的增速也会结束回落的趋势，而随销售面积增长。

　　良好的政策环境支持是行业复苏的主要原因。自2008年底，为了刺激国内经济的发展，国家实行宽松的货币政策，不断降息和放松信贷投放。宽松的货币政策使得购房者及开发商均获得支持，并衍生出各种投资需求。

　　首先，大幅降息后的房贷利率优惠及首付比例的下降，使得购房者的购房负担得到了减轻，显著提高了居民相对购买力。

　　其次，由于2009年前5个月的信贷投放远远超过了市场预期，所以通胀预期随之而来。从历年房价增速与CPI的关系来看，房价增速领先与CPI增速，商品房能较好的抵御通胀，为了保值增值，不可低估的大量保值增值的资金涌入楼市，加大了商品房的需求量，进而推动商品房价格的上涨。

　　信贷投放的放松有利于开发商获取银行贷款，走出融资困境。房地产企业银行贷款增速在2008年12月份触底反弹，在目前宽松的货币政策及房地产支持政策下，银行贷款累计同比增速有望走高。

　　此外，5月27日，国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目最低资本金比例降为30%，对开发普通商品住房的开放商而言获益最大，资金杠杆率由2.857提升为5，资金杠杆率的大幅度提升使开发企业的投资净利润率提高，企业投资意愿明显上升。

　　(记者 杨志刚)