暗疮之·3

　　低价拿地　致国有资产流失

　　土地出让金和房地产开发、销售环节征收的相关税费，是国家及地方财政收入的两项重要来源。

　　在莲花河畔景苑倒塌之后，项目的拿地价格也被公布。每平方米的楼板价仅为604元/平方米，不到同期出让的同区域其他土地出让价格的三分之一。随后公开的资料更显示，在梅都房地产获得项目地块时，公司第二大股东阙敬德还在担任闵行区梅陇镇征地事务所所长一职。

　　杜跃平律师表示，梅都房地产有通过梅陇征地事务所廉价拿地的嫌疑。而财政收入的流失，可能不仅仅显示在开发商低价拿地上。

　　售价高达14000多元/平方米的莲花河畔景苑，但公开的土地楼板价和工程投资额，每平方米的成本只有4000余元。今年3月，莲花河畔景苑的销售面积为8902平方米，销售额近1.2亿元。

　　但公司主要税金应交明细表显示，3月份应交的所得税、营业税、增值税和教育费附加总共不足1000万元，折合每平方米只有约1068.6元。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，目前房地产企业需缴纳的税费占总销售收入的14.21%。但莲花河畔景苑的上述税金及费用支付额，仅占到总销售收入的7.95%。

　　暗疮之·4

　　预售制下　买房者弱不禁风

　　莲花河畔景苑的倒塌，让沉寂一时的房地产预售体制存废之争再度展开。早在2005年，人民银行就发布报告建议取消商品房预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。而在上海倒楼事件后，要求取消房地产预售制度的呼声就更高了。

　　对此，五合智库的总经理邹毅认为，虽然预售制度缺陷很多，但总体来说仍是利大于弊。尤其是开发企业可以充分利用预收款，滚动开发项目，大大加快行业的发展步伐，不能因为一栋楼倒掉，就否定了预售制度在房地产开发行业发展过程中起到的重要作用。

　　而在预售制度存废之争以外，对现行房屋预售制度进行改良，渐成主流声音。

　　易居房地产研究院综合部部长杨红旭坦言，按照目前的行业背景，取消房地产预售制度并不可行。但是，却可以改良预售制度，比如缩短预售阶段至竣工期的时间。在房屋主体已经基本建成后，再预售房屋。卫明不动产智库负责人蔡为民也曾建议效仿台湾地区的预售制度，使购房者可以根据房屋的竣工阶段支付购房款。

　　暗疮之·5

　　监管乏力　各环节隐患重重

　　从开发商资质、拿地价格、规划、施工、验收……莲花河畔景苑在开发的多个环节中被曝“监管乏力”。

　　杜跃平认为，监管不力的原因有很多，体制不完善是一个主要原因。根据目前房屋建设竣工验收的规定，从打地基开始，项目的竣工验收，就是由开发商主导，勘察、设计、施工、监理以及检查部门参与的。

　　开发商竣工验收，大都是进行备案、抽查后就可验收通过。而勘察、设计、施工、监理等机构因为和开发商之间存在难以割断的利益关系，只要没有太大问题，也可能放松验收要求，以致埋下隐患。

　　他认为，必须要对现行制度进行改革，引入第三方监督，以从源头上加强对开发商施工的管理。

　　而莲花河畔景苑之所以能在2003年以极低价格获取土地，也被认为是体制原因造成。当时，住宅开发用地主要以协议方式而非通过招拍挂进行。土地出让也并非完全净地，使得一些负责动迁的部门，可以获得相对低价的地块。

　　如果说，房屋质量验收的监管不力还是体制上的问题，那么，在已经相对成熟的土地出让等领域，出现的监管乏力，则主要是因为职能部门的执行不力所导致。

　　邹毅对此深有体会。他说，包括规划审批、土地出让以及房屋预售资金监管等领域，国家法规日趋完善、执行也日趋严格，开发商已经很难从中找到空子可钻。

　　目前，尚不知道开发商是否有过改变规划、挪用预售款等情况。

　　结　语

　　由于行业存在上述“暗疮”，目前购房者仍然是弱势群体。除非预售购买的房屋存在威胁生命安全的结构性质量问题(类似莲花河畔景苑倒塌)，一般的质量问题往往只能等开发商维修。而假如开发商建造的房屋与先前许诺不同，购房者更是因为无法举证而难以退房并获得赔偿。而当开发企业预售资金没有有效监管而被转移时，购房者更是“求告无门”。行业出台更加规范的政策，以及监管措施的严格执行，乃是当务之急。(来源：每日经济新闻）