“面粉”天价，“馒头”涨价

　　在楼市前景还不明朗的情况下，开发商大量囤地，土地价格放量上涨，成交价连创天价，甚至达到了同一区域当年楼盘的销售价格。“面粉”价格上涨了，那么“馒头”的价格是否应该涨价？这样的局面对未来全国的房价走势会带来什么样的影响呢？

　　在距离广渠门15号地不到一站地的一个二手房销售点，记者遇到了前来给自己的房子调价的李先生。李先生要卖的房子，与广渠门15号地隔路相望，两月以前，他到21世纪二手房公司登记，打算把房子卖掉。昨晚刚从外地出差回来的他，听朋友说他买的房子要涨价了，因此今天急忙到登记的二手房公司变更房价，每平米调到两万三。与李先生一样，前来调价的杨女士，也打算将每平米调高两、三千左右，希望房子不忙卖出去，待价而沽个好价钱。

　　21世纪不动产北京东方瑞景加盟店高级经理李永勇告诉记者，这个店70%挂牌出售的房屋都是广渠门10号地和15号地周边的楼盘，这几天前来调价或者停止出售房子的人，比二手房销售旺季的时候还要多。“一些人先到公司把价格调整起来，价格可能会涨个两、三千每平方米，等到未来的价格涨起来再卖。还有一部分业主也会把房子暂时不卖，或者说把之前卖的想法转为租的想法。租出去这种比较多一点。”

　　水涨自然船高。广渠门10号地和15号地的高价成交，对周边二手房的价格究竟带来了多大的影响呢？一直负责二手房市场监测的21世纪中国不动产市场研究部经理孟奇告诉记者：“从这个地拍之前的价格，基本上还是比较平稳，那每个月每平方米可能有几百块这么一个涨幅，大概每个月2% 3%这么个涨幅。那么地拍完以后，有一个台阶，有一个跳跃式的一个涨，将近涨了1000元/平方米。”

　　孟奇给了记者这样一组数据，广渠门10号地和15号地周边二手房，平均每平方米上涨了1000到1500元,每平方米的报价从1万4千元到3万元不等。广渠门15号地南边的珠江帝景，每平方米最高报价达到了2万5千元，而离广渠门10号地最近的富力城，每平方米报价最高达到了3万元。 “所以现在来说这个价格，从我们监测的结果，基本上已经接近了2008年那种最高时候一个水平了。”

　　据了解，广渠门10号地和15号地周边的楼盘，在2008年最高的时候，房价曾经翻了3到4倍，最高达到了每平方米2万5千元到3万元，那么，现在周边的一些二手房纷纷将房价调到这样高的价格，依据是什么呢？杨少锋以广渠门10号地为例给记者算了这样一笔账：广渠门10号地，开发商的楼面地价是15140.74元/平方米，3年时间的开发周期，大概要承担的财务成本是2000元/平方米到2500元/平方米。按照现在富力城同等的标准建造，建安成本及装修的成本大概是5000元/平方米，这三大成本加起来，楼盘的成本价格，就达到了2.3万元/平方米。加上政府应收的税费，也就是说这块地开发的楼盘，每平方米要卖到2.5万元/平方米，开发商才能保本。

　　杨少锋认为这块推出来之后，市场价应该不会低于2.8万元/平方米。所以，业主们认为，未来一段时间，房价肯定要涨到3万/平方米，所以不能2.1万元/平方米把它卖掉。所以这种天价地，对周边区域的楼盘价格的带动是立竿见影的。

　　房价使地价上涨，地价上涨又抬高房价，这种相互推升的浪潮，会不会从一线城市蔓延到全国，造成新一轮的全国房价上涨？多年从事房地产经营的华业地产副总经理陈云峰，经历了从2005年到2007年楼市的高峰，也经历2008年楼市的低谷。他给了记者一个肯定的结论：“房地产的这种涨价肯定是从一线城市开始的。那在中国的一线城市就是北京、上海、深圳 。那这一轮一线城市地价和房价涨完之后，马上会传导给二线城市。那比如说沈阳 西安 成都 重庆 广州，像这些城市，他们的房价会马上跟进，然后这些城市这个房价和地价涨起来之后，会向三线城市再传导。”

　　陈云峰告诉记者，地价和房价高涨的传染病一定会蔓延全国，只是时间的早晚不同而已。现在在全国的一些二线城市，地价和房价已经开始出现明显的涨价。“像长春和大连，我觉得这是非常明显的二线城市，他们现在的这种开发商拿地的热情和房价的这种走势，现在就已经有了要上升的这种苗头了。应该说我感觉这种传导基本上快到位了。”

　　久违了的“地王”重出江湖，重新掀起土地市场上新的抢地抬价热潮，让很多人都想起了地王频繁出现的2007年，那个地价、房价交替上涨的火暴局面。而一阵哄抢土地之后，带来的是居高不下的房价，和房地产市场难以挤掉的泡沫。许多人不禁要问，难道金融危机对房地产市场没有影响？房地产市场已经彻底回暖？房价和地价会不会再像2007年一样被炒出一波又一波高涨的行情？

　　一直跟踪分析房地产市场变化的资深评论人杨少锋，把近两月来的这场抢地热潮，看作是投机者和开发商的盛宴，对于的确需要购买住房的百姓来说，只是一个看客。因为越抬越高的地价，决定它未来的楼盘，只能是卖给少部分买得起房的人。他告诉记者：“天价地它一定会带动整个区域，甚至整个城市的房价的一个暴涨，会使得越来越多的购房者更加没有能力，也没有机会能够买到自己的房子，这与我们国家所倡导的和谐发展是背道而驰的。”“他们(购房者)没有能力从这里面去得到任何利益，只能成为最后买单的人。我虽然买不到这一块地，但是这块地天价地出现之后，它会带动周边的房价

　　周边房价又只能把我逼到更远的地方，更远的地方房价也涨，这里面购房者是最大损失者。

　　杨少峰认为，地价成本是房价成本的一个重要组成部分。在激烈的土地竞争中，地价居高不下，从短期来看，地方政府增加了土地收入，但是从长远看，被抬高的地价将成为楼市稳定发展的阻力。同时，在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。

　　对此，中国房地产研究会副会长顾云昌也表示十分担忧。顾云昌说：“我们现在很担忧一件事情，我们希望楼市热起来，但是会不会又产生新一轮的泡沫，这是人们现在最关注的问题。那么预期越强，流动性越过剩，这种泡沫的可能性也越大。”

　　顾云昌会长告诉记者，我国的楼市是要解决大部分没房住的人的需求，在我国楼市供需刚刚有一点起色的时候，较高的房价只能吓退对价格特别敏感的刚性需求的消费者，进而导致成交量的萎缩，加重市场的观望情绪，使楼市重现危机。

　　顾云昌说，房地产市场需要实火，我们不需要更多的虚火，实火就是实际的需求，真实的需求，虚火它不是真正的需求 它是投资性需求 特别是投机性需求 如果虚火更旺了以后那么对我们刚性需求，对我们普通居民需求又是一种压抑，对我们整个市场平稳的健康的发展又是带来负面影响。

　　顾云昌会长认为，虽然现在楼市和土地交易市场都十分火爆，但现在还很难说楼市已全面回暖。楼市还有许多的不确定性，在中国的实体经济和全球的经济没有完全复苏的情况下，整个房地产市场不会很快热起来，那么开发商们高价买地的风险也是很大的。 “2007年的时候，大家都在抢地皮，2008年感觉到，那时候不应该抢地皮。那么现在抢地皮，或者大家去争地皮，是不是没风险，谁都不能打包票的。所以我建议我们开发商们，包括我们的买卖双方，都要冷静下来。到底出售多少，到底楼市怎么判断法，恐怕不能单方面太过分的乐观，过分乐观恐怕要坏事。”