嘉 宾：中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌

　　华远集团总裁 任志强

　　地产中国网总编 谢红玲

　　楼市回暖就在身边

　　记者：近日，各地纷纷传来楼市回暖的消息。6月23日，易居研究报告指出，上海豪宅市场整体回暖，汤臣一品一日售出5套。此外，仅6月上半月单价4万以上的豪宅成交量环比上升了51%。另据统计，上周天津新建商品住宅成交26.8万平米，环比上涨了3.2%；成交均价为7149元/平方米，环比上涨了0.5%。如何看待这些回暖数字？

　　顾云昌：当前楼市回暖，可从三个方面来分析：一是房价走出阶段性谷底。去年年底和今年年初是房价的底部，去年8月到今年2月，房价持续下降，12月份下降得最多。但从今年3月开始,房价环比趋于稳定。二是房地产销售量快速上升。2008年房地产销售同比下降20%,这是近十年的最低点,我们也非常担心销售量持续大幅萎缩。但今年1到5月，房屋销售同比上升26%，超过了2007年24.7%的上涨速度。销售量的大幅增加，是市场回升的主要表现，同时也是基于2008年下降后的反弹。三是房地产投资增长逐月回升。1、2月份房地产投资同比增长1%，4月增长4.9%，5月增长6.8%，按照这种发展势头，全年房地产投资有望超过10%。而之前的几个月房地产投资一直落后于GDP的增长，其主要原因在于，固定资产投资得到了政府大力扶持，而房地产投资是民间投资，增长相对较慢。现在的迹象表明，民间投资开始逐步回升了。仔细分析当前房地产市场的销售增长和回暖，主要“三降”降利率、降税收、降房价，政策效应大，住房刚性需求有所释放，推动了回暖。

　　谢红玲：判断回暖的一个重要参照是，开发商对市场回暖是否已形成一致判断，而开发商的判断往往来自其客户量。比如，它开发的100套房子有300人愿意购买，那么需求增长必然促进供给的增长，带来整个市场的活跃。我身边就有一个例子，目前北京西四环边有一个楼盘，共有百余套期房，单价1.6万元,尽管开发商还没有正式推盘,没有开始打广告,但每套房基本都排了3个人等着买。从客户积累量可以证明，回暖态势可以肯定。

　　辩证看待回暖指标

　　记者：对于目前的房价，有人认为是涨了，但也有人持不同观点，您如何看？

　　任志强：房价的高与低可能每个人都有不同的解释，最重要看你的参照物。现在都说房价在涨，大家也在怀疑中国住房市场房价是不是发生了巨大的调整。从5月份公布的数字来看，同比是下降的，环比是上涨的。4月份全国做生活物价指数调查当中发现，北京、上海从全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亚洲前10个国家里面，仅排在日本、新加坡等城市之后。既然我们生活消费指数在不断上涨，用消费指数来衡量房价，发现房价并没有上涨。

　　谢红玲：社会上常用“均价”这个概念。我认为，这里面有一种误导。均价常常受到房屋种类及地理位置的影响。某一个时期，远郊的住房供应量较多，相应的均价就会下来一些。眼下，许多开发商对应对风险，都采取低开高走的策略。开盘后为尽快收回成本就采取低价策略，一旦成本回收，就提高价格。

　　任志强：此外，值得关注的是，尽管前四个月商品房销售量上涨明显，但5月份日均为371套，比4月份下降20%，与3月份持平；6月份的第一周日均下降为278套，比3月份更有下降，比4月份则下降近60%。这显然不是个好消息。但如果按3月份、5月份的日销量计算,年化销量就13.5万多套了,约等于2008年的1.8倍，则是个巨大的增幅；按4月份的日均446套计算，年化销量就高达约16.3万套，则是北京的历史最好水平了。

　　“圈地热潮”透露信心回暖

　　记者：6月25日,北京市土地储备中心有9块土地集体出让,总成交面积达103.68万平方米。这是今年以来北京市交易最密集的一天。来自中原地产研究中心发布的最新一期土地月报，5月一线城市的热门地块成交火爆，地价水平出现明显回升，与前12月均值相比上涨近三成。您认为目前圈地热潮重现，其原因是什么？

　　谢红玲：土地，对开发商而言是最重要的生产资料。之前，大的开发商都有一些“存货”，以万科为例，在高地价的时候，就等待观望，逐步消化过去的存量。而随着前一阶段楼市的不景气及地价回调到他们可以接受的点位，开发商又进入新的开发阶段，开始大规模购买新的地皮。此外，5月土地成交火爆还与开发商投资信心及开发策略有关。从目前情况来看，楼市逐步回暖，大量的刚性需求表现出强烈的购买意愿，投资性购房也重新出现在楼市。在这种背景下，开发商对楼市的前景也是较为乐观的。因此，他们敢于在资金链缓解的情况下进行拿地开发，同时，在地价处于低谷阶段也是开发商低成本扩张的最好时机。

　　记者：圈地热潮会不会带来土地价格的上升，并影响房价？

　　谢红玲：一定会的。地价不是决定房价的唯一因素，但一定是房价制定的重要参照系。举个例子，前阶段，北京广渠门附近拍地，楼面价(从地价折算的建房成本价)达到2万元。此消息一公布，随即产生连锁反应——该地盘附近富丽城的二手房价格迅速窜升。一位二手房业主立即提升了预期，挂牌价从1.8万元改为2.5万元。据了解,此地段二手房最终成交价达到2.3万元。土地价格直接影响到了业主的心理预期。“地价”是否决定“房价”？对此尚无定论。且不从成本角度考虑，单从地价带来的心理预期看，这种决定作用在一定程度上是存在的。