销控暗推房价上涨
今年的楼市可谓“乱花渐欲迷人眼”,一方面权威部门发布的数据显示北京市存量面积足够消化两三年,另一方面市场上房源难求,不少项目楼盘一经推出就很快销售一空,房价更是顺水推舟,越涨越高。究竟是供大于求还是供不应求?记者调查后发现,虽然市场供应的确受到去年土地交易和开工面积减少的影响,但“供不应求”现象的形成中,再现市场的精细化到单元、楼层的“销控”功不可没。
精细到单元的销控
从4月份开始,胡小姐欲在东五环外买一套两居室的住宅,但几经销售人员的“折腾”后,胡小姐觉得有些蹊跷了,“通知我要开盘了,赶快过去,房源有限,但想买的人很多,越早去越好,等我赶过去就发现看的人的确不少,但是他们所谓的开盘就推出来一栋楼两栋楼,几十套房子而已。不提前找人、排队,就很难买到。这次不买,下次开盘价格马上就涨了”,她问记者,“不是说有大量的存量房吗?为什么房源却显得这么紧俏?”
胡小姐遇到的情况并非个案,记者调查后发现,从4月份以来,市场上超过半数的项目每次开盘都是以一栋楼的方式推出的,个别项目甚至出现按单元或楼层开盘的现象。东南五环外某大盘项目,同一栋楼里不到70套房子,却在四五月份按单元号,分了两次开盘。无独有偶,西大望路附近一个项目也将同一栋楼按单元号分批开盘。据该项目介绍,该栋楼为项目的位置最好景观最好的楼王。通州某项目十几栋楼已经是准现房阶段,但依然一次仅推出两三栋楼,而且开盘期一拖再拖,客户量越积越多。
一位业内人士指出,这就是业内说的“销控”,其实就是为了多卖钱,“多批次少量开盘,可以造成房源紧张的假象,加剧购房者的恐慌心理,然后顺理成章地涨价”。
过半项目按栋销售
从去年销售转差以来,因为不知道市场接受程度,很多项目不得不采取小批量开盘的方式,以找到合适的市场价格,但春节后市场转暖,开发商迅速回收大批资金后,部分项目却开始有意识地通过减少推盘速度,降低开盘规模,以控制销售速度,为提价营造氛围。而且,随着市场的不断升温,有意识进行精细化销控的项目越来越多。
据搜房网对四五月份在售的65个项目统计,按栋销售的项目多达38个,还有三个项目按单元或按楼层销售。其中,近20个项目每次推出的套数不足百套。
无论从各类媒体还是开发商处,记者听到的都是房子供不应求,一开盘即售空,购房者连夜排队购房的现象再现楼市……据不少业内人士反映,最近两个月接到的各种辗转而来的托付日渐增多,不是为了寻找折扣,而是为了能在开发商放出的有限的房源中抢到一套。
6月3日,北京市统计局新闻发言人于秀琴公布:“截至4月底,北京市现房住宅空置面积487.6万平方米,同比增长28%”,并表示,“按2008年现房成交量看,这些空置房至少两年半才能消化。”
在官方数据“供大于求”和市场反馈“供小于求”的矛盾中,北京的房价突飞猛进,大部分区域都逼近甚至突破了2007年的最高峰。
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