政府的土地账

　　对宅基地换房存在不同理解的背后，是农民与地方政府之间，就农村集体建设用地及其增值收益分配权的博弈。奥秘则在于，政府试图通过土地增值收益平衡建设资金。

　　公开资料显示，“土地和资金缺口”为天津市“宅基地换房”的必要性提供依据。不过，《中国新闻周刊》记者接触到天津方面的政府和学界，尚没有人能对土地和资金缺口到底有多大给出答案。

　　南开大学法学院教授万国华是天津市发改委委托的“宅基地换房”合法性课题组的带头人，他在为“宅基地换房”所作的一篇法律研究报告中指出，村民与村集体签订换房协议，村集体与政府签订换房协议，这一过程把集体用地实际转化为国有用地。随后，政府拥有了土地出让、土地划拨的权力，而开发商跟政府签订总体协议并出资，“前提是，村民必须自愿放弃宅基地。”万国华告诉《中国新闻周刊》。

　　政府并不认为自己能够从中获利。“运作结果应该是农民不掏钱、政府不出资，实现项目自我的资金和土地平衡。”原天津市东丽区华明镇，为适应新城镇发展现在已经改为华明街道，其党委书记张长河告诉《中国新闻周刊》，华明示范镇项目开展得最早、规模最大，而且运作比较成功，天津已经因此把宅基地换房模式叫做“华明模式”。

　　具体做法是，华明镇12个村共占有宅基地12071亩，新建小城镇用于农民住宅建设和建设服务设施用地仅占3476亩，可腾出建设用地8595亩，“其中约有4000亩搞产业发展，另外的4000多亩通过挂牌出让，土地增值收益将用于农民还迁住房及社区整体配套设施建设。”张长河说。

　　《中国新闻周刊》记者试图弄清楚，这些产业发展和土地增值收益到底会有多大规模，政府需要为宅基地换房及后续配套服务付出多大的成本，但是天津方面的政府和学界尚没有人提供这方面的预算数据。

　　华明街道党委书记张长河目前能够肯定的是：“土地增值收益应该是资金平衡有余，原来规划的时候是投资37个亿，回收38个亿，现在看来投资已经不止37个亿，回收也不止38个亿。”

　　“华明模式”正在天津广泛被复制。2009年4月13日，天津市政府新批复了第三批12个示范小城镇。至此，天津市已经有272个村庄以“宅基地换房”的形式消失，预期将节约土地4540公顷，相当于原来272个村庄占地面积的2/3。

　　“在不增加农民负担和不减少耕地的基础上，实现人口向城镇集中、工业向小区集中、耕地向种田大户集中，农民由一产向二产、三产业转移。”项目具体负责人、天津市发改委区县处处长郝玉兴如此概括272个村庄、42.5万农民的最终流向。

　　各地政府闻风而动，纷纷奔赴天津观摩取经，“我们的接待任务太重了”。张长河忍不住感叹，“关键是要实现资金和土地的平衡，因此区位选择和当地的经济条件、就业结构和收入水平等都非常重要。”

　　“我们想弄回土地使用权”

　　“华明老百姓是沾光的，没有这个试点不可能不花钱给你建房，政府不投资但是少收入。”张长河说，华明镇户均宅基地和房屋估价4至5万元，到新建小城镇置换一套80平米的住宅，价值超过30万元，“农民高兴啊，家庭财产一下就增加20多万元。”

　　赤土村的魏泽华并不买账：“没了土地，我们的子孙后代怎么办？”潜台词则是，土地比房屋值钱。置身于遍布残垣断壁的村庄，56岁的魏泽华茫然不知所措，“你看这里像不像刚刚发生过地震？”

　　魏泽华的担忧，部分源于6年前失去耕地的教训。2003年以来，天津市东丽区以土地整合的方式拿走了部分村庄的土地，赤土村也因此失去了全部土地5万亩，换来的只是人均10万元的受益款，当年的补偿标准为每亩地平均2万元，“我们以为整合就是把土地集中在一起管理，整合以后还是咱自己的土地，哪里知道是以整合的名义变相卖地！”

　　回忆起当年不小心失去的耕地，魏泽华还心有余悸：“一亩地只得到2万块钱的补偿，我们的子孙后代却再也没有土地了。” 据不完全统计，近十年来，东丽区农民以各种形式失去的土地近20万亩。

　　这次，摆在魏泽华和贾秋发他们面前的则是，放弃宅基地搬迁上楼。此前，宅基地在现实中被农民视为家产，并代代相传。

　　魏泽华还不敢设想，自己何时能够直接参与宅基地流转，进而获得土地增值收益，但是廉价放弃耕地的教训已经使她和乡亲们开始意识到，不能再轻易放弃自己栖身的宅基地了，“我们想弄回土地使用权”。

　　对于政府许诺的诸如“薪金、租金、股金、保障金”等给予失地农民的补偿，魏泽华也不再抱有太大的期望，已经56岁的她现在觉得，还是守着土地才能对得起已经6岁大的孙女——更何况，每个人能够具体受益多少还是一笔糊涂账！

　　天津市发改委区县处副处长赵志华承认，农民集中居住之后，集体经济组织的资产以及土地增值收益怎么分配、农民如何入股等尚无具体办法，“我们从2005年11月份就开始研究这些了，将来应该也是在镇的这个层面上去运作，比如可以对集体经济产权制度进行社区股份合作制改革。”她告诉《中国新闻周刊》。

　　以华明镇为例，日前建设完工的宅基地复垦项目占地2000亩，年收入可达4765万元，其中每亩土地毛收入2.2万元——6年前，东丽区部分农民以平均每亩2万元的价格失去了土地，并因此无缘分享后续土地增值收益；2006年，东丽区政府在军粮城镇永兴村、东村、大安村和无瑕街西窑村的征地价格仍然是2万元/亩；即使到了2009年，东丽区依然有土地以5.7万元/亩的价格被征用。

　　这一次，搬迁上楼的农民如何参与类似复垦项目的收益分配仍不明朗。天津市东丽区华明街道办事处农办主任李健生告诉《中国新闻周刊》：“这个项目将来交由公司运作，收益也归公司。”

　　为此，华明街道专门成立了天津市滨海华明农业有限公司，新任董事长张国强也还不确定公司未来将以何种方式具体运作，至于农民个人如何参与收益分配更是无人知晓。

　　贾秋发就想知道，2003年天津空港物流加工区征收贯庄村土地的28.3亿元，为什么村民只收到了7亿元，“其余的21亿多根本没见着，去向哪里？”