有投资就有泡沫
毛大庆认为,泡沫是指资产价格偏离了它应有的价值,现在价格的构成中,刚性的东西非常明显。目前卖的房子,90%都在去库存化的过程中,这些房子的土地价格是前5年左右形成的,现在的问题是土地价格是不是过高了。
他还认为,从目前来看,土地价格加上微利所构成的房价,是每个开发商都难以逃脱的框架。2007年的房价中,除了开发商提价和一些超额利润以外,土地的高额拍卖是构成当时价格的重要因素。
土地高额拍卖是如何产生的?因为城市空间有限,土地在城市中是不可再生资源。如果城市化发展长期不均衡,土地价格还是会上涨。
对于在有限城市空间内的刚性需求,柴志坤认为,房地产这种产品具有双重属性,它既有消费品属性,也有投资品属性,一旦有投资品属性,就很难界定是投资还是刚性需求。只要有投资成分,就不可能一点儿泡沫都没有,关键是看泡沫有多大。
金岩石分析道,美国的房地产有三种需求,一种是消费需求,一种是投资需求,一种是经营需求。经营需求对应的是租赁业,消费需求对应的是自住,投资需求对应的是股市、房市的互动。刚性需求指的是消费需求,不应该把投资需求算进去。
投资回报不固定
对于很多学者提出的所谓房价和收入比例问题,清议认为这对于房地产毫无意义,因为买房的实际上是少数人。
最近三年,世界新诞生的千万富翁有80%在中国,中国处在一个收入极不均衡的状态,不能够指望让所有人都通过房地产市场来解决居住问题。中国的住房,有50%是靠商品房来解决,这种做法在发达国家都很困难,政府应该通过政策性保障来解决问题。
柴志坤认为,从需求的角度来看,目前市场确实比2008年、2007年,有大幅度的回落。
从长期来看,不得不考虑两个问题:一是如何判断你所在的区域的价值,房地产有一个黄金定律,就是位置,随着城市化的发展,城市功能的改变降低了交易成本;二是细化收益分配,基本上可以判断,除去短期的波动外,整体下降的可能性很小。
金岩石表示,房地产不是做土地生意的,土地不是稀缺资源,房地产是做空间生意的,是调节、分配社会财富的工具。对于房地产投资的回报,金岩石认为,从长期看并不是固定的,多数房子好似摊煎饼,越摊越薄,只有少数情况是摊面包,可以发起来。
清议表示,买房子是一个长期行为,不要去过分关注眼前的情况,而是要着眼于未来,很多决策回过头来看的话都可能是正确的。
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