信贷放松仍有悬疑

　　同时，对于金融系统而言，资本金放松并不意味着银行敞开放贷。通知中明确要求，金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况，参照国家规定的资本金比例要求，对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。针对市场有人估算的比例下调后房地产行业将新增开发资金5000亿元的说法，杨红旭预计房地产开发贷款将有所增加，但由于“商业银行的风险在那里摆着，最后释放的资金绝不会多达5000亿”。

　　国信证券提供的资料显示，“央行121文”当中未被新政取代的其他内容仍然有效，买地仍需自有资金。“121号文”当中未被新政取代的核心内容包括：商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。

　　投资增长有赖需求回暖

　　确实，在2008年4季度以来的地产新政作用下，国内楼市出现了销售畅旺的暖春行情。但投资的复苏步伐仍然缓慢，1-4月全国完成房地产开发投资7290亿元，同比仅增长4.9%，而去年同期是32.1%，土地购置面积、土地开发面积及房屋新开工面积则分别负增长28.6%、12.2%和15.6%；从单月数据看，投资、土地开发、新开工也是环比负增长。这表明销量虽已连续数月回暖，但仍未能有效提振开发商对后市的信心，其买地扩张仍然谨慎，仍存在房地产投资衰退的隐忧。这也是市场人士认为本次下调商品住房项目资本金比例的主要原因。

　　对此，方焱认为，房地产投资增长仍有赖于需求回暖，刺激房地产投资的核心仍在于刺激房地产消费。去年下半年以来房地产投资增速不断回落的主要原因是销售不畅导致开发商信心不足，随着今年销售回暖，开发商投资意欲逐渐有所提升，但投资恢复速度仍远远落后于成交量的回暖。造成这一现象的主要原因是：库存消化压力仍然很大，可售量虽然回落明显，但绝对量仍然偏高；销量回暖仅经历了几个月，后市如何，开发商仍不敢太过乐观；销售回暖主要由宽松政策面驱动，政策能否稳定，也存在变数。因此，单单降低开发商从银行贷款的门槛，并不能激发其借钱投资的欲望，对刺激房地产作用有限，毕竟激发企业投资的要素是对投资回报率的预期。若要促进房地产投资增长，仍有赖于刺激房地产消费的利好政策能够延续并稳定下来，并且适时推出进一步鼓励房地产消费的政策，以将前一阶段出现的销量回暖态势保持住，从而改善开发商的预期。