西方国家与我国土地制度不同 借鉴价值不大

　　在谈到借鉴西方国家征税方法时，董藩说，西方国家的土地制度基本上是以私有制为基础，城市规模很小，区位对房价影响小。西方的文化基础、信用制度也与我们大不相同。只有在中国，两种土地制度、两种房产制度并存，而近30年来又进行了很多改革，各地的情况也千差万别。西方国家条件不一样，没有有多少可供我们借鉴的地方。比如瑞典，政府每三年根据区位等基本因素对所有物业给出一个基本价格，然后给每户发一个调查表，要求填写在过去三年间添置或更新了哪些可以增值的项目，如换了地板，修了游泳池等，价值多少。政府要据此调整评估价格。填得越多、价值越大，缴税也就越多。瑞典人能做到百分之百如实填写，在中国这种方法却行不通。

　　政府缺钱 导致征收物业税被重提

　　董藩在谈到为什么会在这个时间提出征收物业税的问题时，引用了古罗马的西塞罗说过的一句话，“事情发生的原因比事情本身还有趣”。他解释道，解决土地财政问题可能是一个原因，但主要还是因为今后几年政府财力会很紧张，需要开辟财源。以前国家财政收入增长幅度比较高，2007年达到51304亿元，同比增长32.4%，其中中央财政收入达27749.16亿元，增长了35.6%。中央政府“不差钱”。但2008年经济危机发生了，全国财政收入大降，2008年财政收入为6.13万亿元，只增加了19.5%。2009年财政收支紧张的矛盾更加突出。从收入看，企业效益下降，财政收入来源明显减少。近几年支撑财政收入快速增长的一些特殊因素在2009年减少或没有了，财政增收的难度加大。同时，为了振兴经济，必须实施积极的财政政策，特别是4万亿中央投资以及各省的大幅投资支出，政府感觉“差钱了”，但明年还得持续大规模投入，中央政府压力大，财税部门压力大，所以征收税被再次提出。

　　征收物业税并不会抑制房地产投资

　　目前有说法称物业税出台可以抑制房地产投机和投资，有利于房价稳定，但是董藩却不赞同这个说法。他表示，物业税是一个长期性税种，主要是开辟税源，增加政府收入，它的税率一般是稳定的。如果指望物业税来调控房地产市场，并不合适，因为宏观调控关注的是短期市场状况，适合作为调控工具的税种，其税率必须具有灵活调整性。另外，房价上涨主要是供求关系在起作用。中国正面临着一系列因素导致的需求爆发。尽管供应量很大，但仍跟不上需求增长的速度。只要供求大致平衡，是不会出现房地产投机的。对北京市场的初步分析表明，所谓的投机性交易连万分之一都不到。对房地产投资，应该鼓励而不是打压，因为投资性房产形成了租赁市场的供应，没有人投资，那些无法纳入政府保障体系的当地住户、流动人口、暂时不想买房子或暂时买不起房子的人住哪里呢？鼓励投资既帮了承租者的忙，也对减轻政府的住房保障压力大有好处。从长期趋势来看，董藩表示自己赞同出台物业税税种，但他也同时提出当前征收物业税很不合时宜，因为这会再次对刚刚有所恢复的房地产市场形成压力。他说，要达到“保八”的目标，就要依赖房地产市场的恢复。

　　四点问题制约物业税开征

　　董藩最后表示，除了他上面已经提及的几点外，还有四点条件制约着物业税的开征。第一，要征收物业税，很多税种就要合并，很多收费也要合并进去，一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如，土地出让金不收了，以后土地招拍挂如何进行？《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一大批法律法规不得修改吗？要修改就需要时间。第二，按照现行立法程序，要增设物业税这样一个新的税种，必须经过全国人大的相关程序，确立相应的法律地位。设立这么个复杂的税种，涉及方方面面利益调整，讨论起来那么容易通过吗？第三，地方政府在现行土地出让模式下收益巨大，开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，过渡期地方政府收入大降，无米下锅，会呈现出“休克期”状态。有大家都接受的过渡方案吗？若没有，地方政府会支持这项财税改革吗？第四，摆在眼前的是评估人才储备问题。物业价格谁去评估？税务局能搞吗？搞不了！税务部门据说正在开发软件，但靠软件可估不准房地产的价格——房屋的房龄、朝向、结构、装修状况、区位、周边基础设施发育情况、人口密度等很多因素都会影响房价，甚至一个非正常死亡事件也会导致物业明显贬值。房地产必须由持有执业资格的专业人士来估值，但全国城镇中仅住宅就不少于2亿套，而房地产和土地估价师只有三万多人，有些县城连一个注册估价师都没有，怎么评估？不评估怎么征税？董藩最后说道，现在征收物业税只是财税部门的一厢情愿，对住宅来说，十年内行不通。