5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，其中提及“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，于是这个沉寂了一两年的话题再次引爆舆论，成为这几天的焦点话题。北京师范大学房地产研究中心主任董藩就人们关心的物业税热点问题进行了详尽的阐释。　

　　征收物业税比举办奥运会还难

　　早在2003年10月，中共中央在十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年，针对当时的形势。董藩认为，虽然对住宅征收物业税很难，但再经过三、四年准备，在2010年左右，政府可能在商业物业上先尝试一下。但是，由于在2007、2008以及2009年已经过去的近五个月中，中央政府以及相关部门投入到这项工作中的精力很有限，商业项目的物业税“十一五”期间也很难推出，再推后三四年也正常。至于对住宅征收物业税，可能是十年后甚至更遥远的事情。

　　虽然国家早就做好了征收物业税准备，中央政府至少有了这样的想法，也在个别中小城市或者大城市的下属城区搞过物业税的“空转”模拟试验。但是董藩认为这与真刀真枪征收物业税是两码事。他认为征收物业税，比主办一届奥运会要复杂得多，费劲得多，要让83%拥有私宅的家庭向政府大额缴税，不可能没有抵触情绪。

　　模拟“空转”试验是税务局“过家家”

　　对于外界认为模拟“空转”试验成功的看法，董藩也给出了不通的意见。他认为模拟“空转”试验基本上没有意义，是税务局自己在“过家家”玩。他说小的时候玩“过家家”是很简单的，实际上长大后挣钱时很艰辛的，谁会知道买房难、看病难、上学难？虽然税务局说他们在“统计物业数量”，但是数据也不一定准确。税务局“做测算、评估”的方法是否科学也存在疑问。待到要征税时，税务局的评估值也有可能得不到业主会的认可。

　　征收物业税的最大阻力是搞不清房子在谁手里

　　董藩表示，要征收物业税，必须搞清楚每套房子都是谁的。现在有一部分官员存在腐败问题，他们不敢曝光的财产主要以房产或金钱形式存在着。上海房地局一名原副局长，网上说他被查出的房产有30余套，每套价值在几百万元，总值1亿以上。上海还出了个“炒房区长”，名下的房产达14处。重庆有个貌似清廉、没钱买房的“租房局长”，后来发现也是个腐败分子。政府总得把所有这些隐蔽的房产搞清楚，才知道该没收还是该找业主要税款。有些房子根本找不到业主，有些房子产籍资料丢失甚至被人为毁掉了，有些房子既没有产权证也没有产籍资料。类似问题有很多，不容易解决。要征物业税必须以反腐败斗争取得彻底胜利为前提，这需要时间，很长的时间。董藩谈到，如果能开征物业税，就能开征遗产税，但比物业税更简单的遗产税问题讨论了20多年，但到现在却连个影子也没有看到。

　　董藩认为中国目前还不具备征收物业税的社会基础。物业税是一种财产税，要让老百姓从自己腰包掏钱为自己的财产支付拥有成本，几乎没有人愿意。现在对物业税持欢呼态度的主要是没有房子的人，等到开征那一天真的来了，有房产的人们的反应还会更强烈。

　　征收物业税无法强制执行 地方政府也不支持

　　对于征收住宅物业税的执行力董藩有自己的见解，他说，老百姓是缴税者，关键时刻意见会高度一致，会一直反对导致物业税无法征收。个人所得税、利息税还能找到个代扣单位，物业税不行，只能自己缴。房子在老百姓手里，政府已经不能利用办证等约束性环节逼着大家缴税，而且法难责众。很多业主连对私人企业的物业费都不交，更不会上交给国家物业税。他继续解释，一些老百姓会可能认为好不容易买了套房子，又年年征税，不是逼着他们卖房吗？再说，有的房子交过土地出让金，有的没交，怎样公平对待？政府全名叫“人民政府”，不考虑老百姓的意见也不行。他补充说，地方政府也持不合作态度——因为地方收入可能会降低，很多收费将被取消。房地产税费构成十分复杂，不下几十种，如何合并、如何分成都是问题。

　　物业税征收有五点思路可循

　　对于物业税依据什么标准征收的问题，董藩给出了自己的五点思路。一是按照评估价格征收。多大中城市核心区域还有大片上个世纪七、八十年代或者九十年代的旧房子，这些房子虽然户型较小、质量和环境已经很差，但位置好，很值钱，业主当然该交物业税。但这些小房子、旧房子住的都是低收入人群，很多人甚至没有工作，征收物业税就十分困难。二是按照套型面积征收。富人住大房子，该交物业税。不过许多因城市化而进城的农民都要求实物补偿，按照人均四五十平方米标准获得了一套大房子，却可能连工作都没有。他们的房子征收物业税也同样困难。三是按照家庭人均住房面积征收。那些豪宅住户该交，不过那些鳏寡孤独者虽住着小房，但人均住房面积很高，该不该交？税务局能收上来吗？四是按照容积率征收。那些住别墅的家庭该交，但城市“贫民窟”、“城中村”的容积率也很低啊，对那些住户该不该收？怎样确保收上来？五是按照家庭住宅套数征收。首套免交，第二套要交。那跟父母住在一起的就分户了，假离婚也会大量出现。