在一些小区里，一些业主买房后又将住宅改成酒店、办公室、发廊、餐馆，人来人往，噪声不断还带来污染，邻居不胜其烦。最高法近日出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将于10月1日实施，其中首次明确“住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主一致同意。同时两个司法解释还涉及了多项物业纠纷热点。记者昨日对此调查采访了本市部分社区、业主、物业公司以及政府管理部门，并请律师对相关条文进行了解读。

　　解释一：车位须按比例配置给业主

　　郑州现状：车位紧张停车难普遍存在

　　司法解释

　　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　本地情况

　　车位紧张和停车难引起的物业纠纷在郑州各小区普遍存在。昨日记者采访了阳光四季园小区、祈福小区等，这里都存在停车难问题。

　　阳光四季园的张先生反映，为了能够在小区里找到停车位，他不得已把晚上的应酬推掉。“晚上不到8点，小区里就没有停车位了，不得已有时只得停在小区外面，或停放到小区里非停车位置，很不安全。”张先生说，此外，由于小区保安对外来车辆管理不严，不少非业主车辆停在小区内，更加剧了停车难。

　　祈福小区的业主王先生则反映，由于小区内的车位和业主的车辆不成比例，很多业主没有停车位，“大家只得轮流停车”。采访中发现，郑州住宅小区车位紧张是很普遍的问题，物业收取停车费也成了业主和物业公司矛盾的焦点。据悉，由于有些开发商将小区内的部分车位出售，造成私家车位和公共车位之间也存在着很多矛盾，这些小区多是在繁华地段的高档小区。

　　律师解读

　　河南天坤律师事务所王治国律师认为，解释出台非常及时，郑州这方面的纠纷非常多。他表示，建设单位在将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分时，首先要考虑业主的需要，建设单位按照配置比例将车位处分给业主的，也要以首先满足业主的需要为前提，也就是说车位问题应当按配置比例分配。

　　解释二：“住改商”须全楼业主100%同意

　　郑州现状：“住改商”泛滥业主很无奈

　　司法解释

　　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　本地情况

　　“我们入住的时间不长，这里不少住户都将房子租给一些公司。”在中原路美丽源小区，常大爷指着小区楼上被改做商用的楼层告诉记者，“跳肚皮舞”、“美容美体”等公司在这里开张营业，“我们小区本来就临街，自从这些公司开业后，出入的人员就更复杂了”。

　　“住改商”的情况在郑州不少，尤其是位于繁华地段小区更突出。家住陇海路陇海星级花园的刘女士说，小区内的公司很多，占据了电梯、停车位等公共资源，“业主反映了多次，都没有得到解决。”采访中，不少业主表示，虽然说改成商用要征求相关业主意见，但有的业主提前和物业公司串通在一块，征求那些关系不错的业主同意，最后变成了都同意，而实际上很多业主都有意见。

　　律师解读

　　“所谓有利害关系的业主，是指改为经营性用房对其生活起居以及其他方面会或者即将造成影响的业主。”王治国认为只要本栋楼内有一户有“利害关系”的同楼业主不同意更改住宅的用途，就不能改作商用。一栋楼业主人数一般达数百户之多，要取得本栋楼业主的完全同意并非易事，这说明解释对“住改商”采取了更趋严格的限制，意在保护小区业主对于原规划的信赖利益，强化了有“利害关系业主”在“住改商”中的决定权，将“住改商”的可能性降到了较低程度。

　　解释三　不需要有关服务也要交物管费

　　郑州现状　买房未住业主不想交物管费

　　司法解释

　　物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　本地情况

　　记者在很多小区看到，有的业主的房子没有装修，一直闲置没有入住。“我们催要物业费，把单子贴在业主能够看到的地方，但是他们撕下来就给扔了，给业主打电话，他们说还没有入住，没有占据小区的资源，没有享受物业给提供的服务，拒绝交物业管理费。”郑州某物业公司的负责人张先生谈到此事无奈地说。

　　郑州大多数小区都存在有闲置房情况，有的新建小区闲置房的比例超过20%。

　　律师解读

　　王治国表示，物业服务公司只要按照双方合同约定以及相关法律法规规定，已经完全履行了自己的相关义务，那么，业主不能以未享受某种待遇或者根本就不需要某种待遇，而强加给物业公司不合理的义务。如果部分业主以此为由诉至法院，法院也不会支持。