开发商利润居高不下

　　“暴利”，一直是房地产企业绕不过去的闹心名词。从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各色富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。尽管今年初房价似有松动的迹象，但房地产的暴利时代并没有终结。

　　万科是率先揭起降价大旗的开发商之一，但其年报和季报显示，其最近3年的销售毛利率分别为39.00%、41.99%和36.15%，今年一季度仅下降了不到6个百分点，为 33.81%，但仍在30%以上。

　　而万通地产的销售毛利率连续3年在40%左右徘徊后，今年一季度陡然上升至62.81%。更厉害的是华远地产，其2006年的销售毛利率仅为8.64%，此后一路向上，至今年一季度，销售毛利率已达52.99%。而上市公司2008年销售毛利率平均在20%左右。

　　因为销售毛利率只是利润的一种静态体现，所以也就有了华远集团总裁任志强的房地产行业建设开发周期长，毛利率应该除以开发时间的说法，但是按照同一地产项目售价总是越来越贵的整体趋势，同一项目的销售毛利率随时间推移将递增，况且如果要是平均的话，也应该是将几年的销售毛利率进行动态平均，而不是同样静态地以一个项目的销售毛利率除以项目开发时间。

　　此外，还有开发商抱怨土地成本提高影响利润，但现在距离“地王频现”的2007年已有两年，按理说这些在财务报表中都应有所体现，但从三位地产大腕的公司中几乎未看到这种影响。

　　楼市走向服从经济大势

　　任何行业都有周期，房地产亦不例外，房价只涨不跌的神话在几次调整中早已被戳破。但我国真正大规模兴建商品住房，距今不过十几年，特别是在1998年至2007年，还经历长达10年的一波牛市，这也是房地产行业经历调整一年有余，仍“迷雾重重”的重要心理因素。

　　而在香港，自1946年以来，房地产行业已经经历了6个周期，特别是1997年的金融危机后，房地产市场就此进入严冬，至今还未完全恢复到当年的水平。

　　日本房地产行业在1990年达到顶峰后，由于经济泡沫破灭，导致房地产价格出现大幅回落。随后日本经济增长率处于长期下降趋势，房地产经济也进入持续下降阶段。

　　从香港和日本的例子中我们可以看出，房地产行业是与宏观经济联系极为紧密的行业，在房地产市场处于繁荣期时，国际经济环境和当地的经济形势都处于景气时期。

　　如今，国际金融危机仍未见底，我国经济虽出现企稳回暖迹象，但经济回升的基础还不稳固，不确定因素依然存在。在这种情况下，期盼房地产市场短期内出现新一波的牛市，是不现实的。

　　需要指出的是，从国内外经验来看，经济繁荣，是楼市繁荣的必要、非充分条件。楼市要繁荣，经济繁荣是前提；反之，经济复苏了，楼市未必马上复苏。(记者 沈 寅 唐 帅)