- 大开发商豪赌楼市回暖频买地 中小房企或被洗牌(2)
原因
楼市回暖大地产商资金宽松
不少业内人士认为,今年以来销售的大幅好转使开发商回笼了大量资金,而像粤15条这样允许开发商缓交土地出让金的地方“救市”政策更是开发商的一道救命符,其中一个典型的例子就是恒大地产。此前曾有不少关于恒大资金链紧张,欲出售或寻找合作方共同开发此前买下的部分地块的传言。但最近恒大的境况显然已经大大好转。据恒大内部一位员工透露,目前公司手上大概有数十亿元的流动资金,正计划在广州、长沙等地大举竟拍或收购地块。
而近期不少地方政府加大推地力度,推出地块底价也相对较低,也一定程度上加大了开发商的拿地积极性。金地集团总裁张华纲此前在接受媒体采访时就称,目前市场上土地的价格已经回归到一个比较合理的水平,合适的投资将会获得更高的收益。
克而瑞机构上海区总经理于丹丹表示,2008年开发商对楼市的悲观预期最先表现在土地市场上,而今年二季度开发商对楼市的乐观预期也将首先从土地市场反映出来。“多数开发商仍然对地产中期的恢复表现出乐观态度”,莫尼塔对7个城市中的15家开发商的调研显示,尽管开发商对短期市场的走向存在一定的分歧,但67%的受访开发商认为当前是增加地产投资的好时机。
分析
中小房企被洗牌出局风险加大
黎文江表示,相对于大型开发商来说,中小开发商手中更缺地,因此对土地的渴求也更甚一筹。但从近期各地的土地出让情况来看,以保利、绿地等为代表的一些资源集中的大型国资房企和地方龙头房企正成为此轮拿地的主力军。业内人士分析,这些大型房企将成为新一轮“抄底”进程中的最大赢家,而相比之下,中小房企如果手中无地,将面临可能被洗牌出局的风险。
影响地价的不确定因素仍然较多
目前,虽然不少业内人士认为土地市场将迎来一波放量期,但也有人指出,这并不能和地市回暖画上等号。
黎文江介绍,开发商在竞投地块时所出的地价需要根据楼价来判断,地市也必然要晚于楼市回暖。虽然一季度楼市交投旺盛,二季度成交量上升也几成定论,但业内对于后市的判断仍然存在分歧。此外,除了成交量和房价外,楼市回暖的重要指标———房地产市场投资和新开工面积依然延续2008年以来的下探走势。
此外,土地市场流标仍不时出现。中原地产2009年4月土地监测系统数据显示,截至4月底,12个被监测城市的土地流标率为15%,与3月持平。其中居住用地流标率为22%,较3月份显著下降,居住用地成交情况较为乐观。流标率较高的城市中,沈阳和成都的流标率较分别为56%和59%,而广州和南京也都超过了30%。
在地价方面,中原地产数据显示,受3月推出大量地块影响,4月土地成交面积增加明显,其中居住用地成交面积较前12月均值上升38%；地价水平较3月出现回升,但与前12月均值相比仍下降13%。中原地产研究部副经理胡广东认为,近期推出的一些热门地块,一个明显的特征都是地理位置比较好,因此底价和成交价都显得比较高,但“地的价值不能用旧的标准去衡量”,因此并不能得出地价坚挺的结论。
业内人士认为,商品房市场受消费者投资意愿和整体供求关系影响较大,而土地价格直接受宏观经济走势、企业投资景气影响等较大。因此从目前的宏观经济看,影响土地交易的不确定因素依然较多。(卢轶)
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