自管的日子:

　　停车费公摊费垃圾费全面降价

　　平稳过渡后，丰景大厦业委会核对出的一份账单让人惊愕不已。 “在长达5年的管理时间里，物管公司从来没有公布他们的账目，直到最后离开的时候才不得不贴出了他们2004年8月、9月的账目，账上显示物管公司每个月亏损1000多元。”周浩宁说。

　　作为业委会的主任，周浩宁算了一笔业委会接管大厦物业后与接管前对比的经济账:停车费以前是一个车位300元～600元/月不等，业主接管后降到了150元～300元/月，停车费每月少收约7000多元;业主接管后，业主至少少缴了30%的电费公摊和10%～20%的水费公摊，这一项少收了近1万元;物业管理费以前是1.5元/平方米，现在是1元/平方米，丰景大厦的建筑面积约24000平方米，这一项又少了1.2万元。另外，现在免收了每户8元的垃圾费，一个月又少收了近2000元。

　　“管理相同的物业，我们每个月总共少收了3.1万元。但每个月我们都还有6000元的纯节余。以前物管公司管的时候，多收了3.1万元，还说每月亏1000多元。每月有近4万元的差距，这就是一个灰色部分。”这样算来，丰景大厦的216户业主一年就省下37万多元。

　　对于丰景大厦业委会公布的这个账目，周鉴尧说:“物管公司管理和业主自己来管，在费用上是没法可比的。物管公司来管，是作为一个公司来运作，成本肯定要高很多。我们请一个保安，一个月就要付1100元的工资，还给他们买社保，每人每月又要500多元。另外，公司还要缴超过5%的营业税。业主自管就不用缴这个税了。当时我们收1.5元/平方米的物业管理费也是物价局定的。”

　　三次维权:

　　业委会法律地位尴尬

　　在别人的眼里，丰景大厦的业主自管物业后似乎特别能折腾，总是“官司缠身”。

　　最近几个月，丰景大厦的业主一口气打了三场官司。2006年10月，他们首先是将以前的物管公司告上法庭，要求对方退还已收取的每户500元的水电周转金。今年1月8日，丰景大厦业委会又打赢了一场某单位占用大厦机房位置进行公司业务的官司，为业主成功收回了近10万元的租金收入。今年3月6日，越秀区法院一审判决丰景大厦一名业主胜诉。这名业主认为发证机关给大厦一楼车库发房产证的行为触犯了业主的公共利益，将发证机关告上了法庭。

　　“每当打官司的时候，业委会的地位就很尴尬，所以有时不得不以业主个人的名义去打官司。业委会不是经济实体和事业法人，没有一个合法身份。香港的业主法团和国外的业主协会都是有独立的法人地位的。我们最期望就是能够给业委会一个法律地位。”

　　这种业主“自治”的模式也引来了一片争议。广州市物业管理协会有关人员表示，他们并不赞同这种业主自管物业的做法。业委会并不是公司实体，从事经营行业，在税收、开具发票方面很难操作。业委会不是法人组织，如果业委会与业主发生纠纷，或者在业主自管物业的时候，某一户业主的权益受到损害，往往就会带来由谁承担赔偿责任的难题，引发的纠纷难以解决。

　　对话

　　单体楼都可能走我们的模式

　　记者:当小区出现管理事故的时候，譬如确实由于管理责任造成业主家中被盗，如果有物业公司管理，可以要求物业公司赔偿，业委会自管的话相当于需要全体业主承担赔偿，这个赔偿是不是有些难？

　　周浩宁:业主委员会接管之后，大楼发生过两户被盗的情况。其中有一户有意要求赔偿，但是业委会并不能判断究竟损失了多少，所以无法进行赔偿。对于住宅小区可能发生的刑事治安和其他意外事件，我们认为其责任不在业委会或物业公司，否则目前我国就不会强调综合治理，齐抓共管了。作为小区管理者，我们的责任是教育小区居民如何保护自身和自身财物的安全，防范可能发生的安全事故，并尽全力履行小区公共安全防范责任。

　　如果业主就此和业委会打官司，业主胜诉的话，我们只能按照法院判决执行，从大厦物业收入盈余当中抽取金额进行赔偿。

　　记者:有人说业委会不同于专业化的物业管理公司，在物业维护方面缺乏长远规划，不利于物业的保值增值？

　　周浩宁:物业公司在管理大楼的时候，它的保安、修理工也都是在外面聘请的。既然是聘请，为什么不直接由业主自己聘请而要再多通过一道程序呢？我们也可以向外界聘请保安和修理工。今后的单体楼都可能走我们的模式，不请物业公司，而是请专业公司，请保安公司做保安，请清洁公司做清洁。由于我们的主人公意识，我们是以服务为目的而不是以盈利为目的，我们可以比物业公司做得更专业。

　　记者:业主对业委会怎么监管？

　　周浩宁:现在有大事，都由业主大会开会决议的，业主委员会是受业主大会监督的。我们现在一年一个总结，半年一个小结，一个季度一个报表，做到财务公开透明。另外我们代表选举是公平的，大厦住户中有几个单位的人比较集中，他们每个单位都有代表进入了业委会，还有一些散户，业委会中他们也有自己的代表。(何涛 杜安娜)

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