3月16日，《物权法》通过的消息，让越秀区五羊新城丰景大厦业委会的主任周浩宁激动不已。两年半前，周浩宁领着大厦业主挑起了一场物管风波，执意“赶走”了开发商指定的物业管理公司，并且由业委会自管大厦物业。由于这种做法没有明确的法律依据，周浩宁一直有些提心吊胆。《物权法》的出台，终于让他吃了定心丸。

　　《物权法》刚一通过，率先“赶走”物业公司自管物业的丰景大厦成为了人们关注的焦点。一些与现有物业公司有纠纷的业主也纷纷前来取经，想学丰景大厦的做法，自行接管物业。对于这一点，周浩宁很自豪，自从业委会接管后，丰景大厦的物业管理费每平方米少了0.5元，业主自己掌握了物业的收益，216户业主都尝到了甜头。

　　与此同时，争议不断出现。有专业人士表示，在自管模式下，业委会不是法人组织，一旦出了问题将无法追究责任人。

　　没有专业经验的业主能否管好物业？小区物业管理业主“自治”的模式在现实中到底有没有可操作性？这种模式又存在什么问题？丰景大厦业主“自治”后的两年，本报记者专门来到小区进行了深入调查。

　　这几天，周浩宁一直沉浸在一种骄傲的感觉里，因为几乎每天都有一些楼盘的业主找到他取经，询问相同的问题:如何“赶跑”了开发商指定的物业管理公司，大厦的业主又是如何管理大厦物业的？“大家对我们的这种做法特别感兴趣。”周浩宁说。

　　其实，丰景大厦“赶跑”原来物管公司的传奇是在不经意间开始的。2004年4月以周浩宁为主的三四个积极分子就认为需要成立一个业主委员会，对物管公司进行监督，但起初并没有“赶走”物管公司的意思。周浩宁和其他几个积极分子一有时间就到物管公司去问问、看看。没想到，这一问一看发现了一个大秘密。

　　丰景大厦的水电都是和另一家单位合用，每月物管公司都要将收齐的电费先交给另一家单位。“有一次，我们偷偷跟着他们去交电费，发现物管公司交出去的电费，只是收取电费的一半。同时，物管公司还向业主们多收了实际用电量的30%，所谓的‘公摊’，这样物管公司拿走了业主交纳的将近一半的电费。我们通过公告把这个事实披露给所有的业主，引起一片哗然。”

　　对于业主们发现的这件“丑事”，丰景大厦以前的物业管理公司总经理周鉴尧予以了否认，“给别的单位的电费并没有少交，只是抄表的时间不一样。收取的公摊电费确实有，但不是多收30%，而是按照公共部门电表的数字分摊的。”

　　业委会成立:

　　协调无果原物管公司撤离

　　大多数业主并不相信物管公司的解释，对物管公司的信任感也迅速降低。

　　2004年8月18日，丰景大厦召开了第一次全体业主大会，选出了15名业主代表。当时，请街道的工作人员来监票，还通过了一些文件和业主公约，并向有关部门提出了成立业主委员会的要求。

　　2004年10月8日，丰景大厦成立的业委会得到房管部门的正式批准。接下来1个月，周浩宁开始了与物管公司的拉锯战。“我们提出，第一，物业管理费按照政府指导价，每平方米收取1元;第二退还多收取的电费。在协商未果的情况下，我们给业主们发出通知，劝他们先不要交物业管理费。”周浩宁说。

　　10月25日，物管公司贴出了一张告示让不少业主非常意外。物管公司称，由于收不到物业管理费决定撤场。一夜之间，物管公司撤走了所有的大楼保安，搬走了所有的办公设备，甚至包括一截短短的电话线。 但极具戏剧性的一幕是，“此后他们又陆续把电脑搬回来了。这说明他们并不想真的离开。”

　　但僵局仍在持续，直至最终由政府部门出面进行协调。根据双方约定，2004年11月1日，原有的物管公司正式撤离丰景大厦，此前的债权债务由物管公司来承担，此后的债权债务由丰景大厦业委会承担。“走的时候，他们连保安床上的木板都拆走了。”一位业主说。

　　过渡期:

　　业委会接管稳定保安队伍

　　物业管理公司的撤走，让丰景大厦的业主们迎来了一段艰辛的日子。当时怕一时请不到保安，一位业主还从单位借来了几名保安临时值班。周浩宁说，“由于之前并没有这样的先例，打心底来讲，还是有些担心。但那个时候只能硬着头皮上，大家计划着先度过这段过渡期，再去找一家物管公司来经营。”

　　再聘请一家物业管理公司的计划最终搁浅。“一是和我们共用水电的那家单位强烈反对再找新的物管公司，说他们不再信任物管公司了。另外一方面，房管局要求聘请物管公司一定要按照严格的招投标程序，这个过程太漫长了，我们等不了。”周浩宁说。

　　“通过一段时间的自管，业委会增强了信心，感觉这个事情我们也能做好。后来征求了房管局的意见，问我们自己扛下来行不行，他们的答复是，法律上并没有反对，所以我们就自己干了。”周浩宁说，“现在看来，这个决策是正确的。”

　　为了保证迅速平稳过渡，丰景大厦业委会尽量沿用以前物管公司的一些经营合同。以前在大厦里从事物业管理方面的员工，只要愿意继续干的，也尽量优先考虑。业主委员会接管之后，成绩有目共睹。丰景大厦的电梯改造，以前的物管公司曾提出十多万元的改造方案，业委会只花了2万元就搞好了，而且没有让大家掏一分钱，全是从获得的物业收入盈余中支出。过年的时候，业委会还免费给每户业主送去5公斤平安米。

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