法律和商业风险

　　2007年3月6日，全国政协常委张圣坤在谈到合作建房时表示：“合作建房不失为现阶段解决住房问题的途径，但个人合作建房，可能会带来一些问题，将来会产生的负面影响现在还不能预计。”

　　“法律风险、商业风险都存在，其中商业风险比较突出。”北京中盛律师事务所房地产律师张扬指出，“个人合作建房正在摸索自己的发展道路，但面对房地产这一较为复杂的行业，缺乏专业性容易产生较大的商业风险，给合作者造成损失。”

　　风险1 非法集资之嫌疑

　　有媒体报道称，之前温州银监分局注意到温州个人合作建房联盟，并组织人员展开相关调查。相关人士称，如果调查结果表明，温州的个人合作建房联盟属于非法集资，他们将向上级有关部门报告以制定妥善处置方案。

　　随后，其办公室副主任曹光群对媒体表示，该局正在关注个人合作建房这一现象，但并没有就此展开调查：“如果要调查，要事先有相关部门的定性，但目前为止，没有一个部门下过结论。”

　　专家分析认为，合作建房的法律风险是，在操作和运行过程中很可能存在非法集资的嫌疑。

　　风险2 审批能否通过

　　建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证……

　　动工建房不是过家家，需要几个相关部门的审批文件。目前个人合作建房还未进展到如此程度，但随着发展，将来都会面对这个问题。如果通不过审批又将如何？

　　“这对于房地产开发公司来说比较简单，专业性、资源、经验都具备；但对于一个从没涉及过房地产开发的个人合作建房组织，能否得到相关部门信任拿下审批，还是个未知数。”房地产律师张扬疑虑道。

　　杨建津称，个人合作建房组织会与一些房地产专业性机构达成战略合作关系，专业性机构提供设计、施工管理、验收等服务，项目将会顺利通过相关部门审批。

　　风险3 建房资金如何保障

　　杨建津解释说，开工所需资金有两方面的保证，一是来自合作者的再投入：“出资人与个人合作组织有协议，如果组织摘得土地使用权，出资人承诺继续增加投资”；二是来自融资，“在取得土地使用权证的情况下，个人合作组织就具备了一定的融资能力，特别是作为优良资产的按竭房贷业务，银行一般不会拒绝。”

　　而关于资金安全，杨建津认为这不是问题，“资金安全，在合作者与个人合作建房组织的合同里就有所体现。”合作者与组织签订合同，买下土地后，组织成立房地产开发公司，合作者便成为公司的股东，“自然享有明细项目运作的权利和义务。”

　　风险4 建房质量谁来担保

　　建房是一个周期性长、资金密集、风险高的专业性经济活动，如果没有完善的利益保障机制，出现任何问题都可能让集资者蒙受巨大损失。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹做客央视，就合作建房参与讨论时表示：“建了十多年的房子，走了好多的弯路，一开始建的房子质量都不是很好；即便现在，建房子所需专业施工、方案的设计也都由专业人士来做。”他用“理发，不是专业人士理的话，都理不好”为例，指出大多数个人合作建房组织的“软肋”。

　　赵智强则针锋相对地表示：“我们并不是脱掉衣服自己去盖房子，也请了专业工程师。”他认为建房的技术问题不大，毕竟不是盖摩天大楼，而是一二十层的住房，“出现质量问题的可能性很小。”(周斌)

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