3月9日，北京个人合作建房(又称“集资建房”)发起人于凌罡，参加了海淀区花园北路25号地的竞标预登记。

　　曾经还是联想工程师的于凌罡，自2003年底发起个人合作建房，设立了北京首个个人合作建房组织———蓝城公司后，全身心投入到个人合作建房的工作中。

　　电话铃声响起，于凌罡刚拿起话筒，办公室内另一台电话又响起。有人咨询个人合作建房事宜，有人则要求加入。

　　花园北路25号，这块面积8088平方米的土地，是于凌罡和他200多位合作者梦想建立家园的地方。

　　截至3月7日，共有237名合作者与蓝城公司签约验资，累计金额8115万元。让于凌罡兴奋的是，目前签约验资人数仍在增加：“最终资金将突破9000万元甚至更多，买地款可一次性付清，原则上购入没有问题。”

　　他们必须面对的障碍

　　3年来，于凌罡一次次“倒”于买地之下。

　　从最初的东四十条新中街地块，到芍药居甲2号地块，再到工体北路4号地，于凌罡与其合作者们相中的地块每次都落入他人之手。

　　2005年后，北京、上海、杭州、郑州、大连、深圳、温州……一批大中城市纷纷加入集资建房的行列。其中大多数因买地等原因搁浅。

　　作为蓝城公司的法律顾问，金诚同达律师事务所律师杨建津深刻体会到拿地的困难：“客观上适合个人合作建房组织竞标的地块较少，因为土地管理部门供应招拍挂的土地规模都比较大，而个人合作建房组织所需土地规模又相对较小；个人合作建房组织因为并非专业房地产开发公司，缺乏开发经验、一定的开发资质等，招拍挂前评估竞买者时，土地管理部门对其综合打分相对较低，影响竞标成功；个人合作建房组织资金与房地产开发公司相比处于绝对弱势，难以形成竞争等。”

　　综观买地过程，个人合作建房将不得不逾越各种障碍，稍有不慎，满盘皆输。

　　资格障碍

　　买地首先要解决主体资格问题，对于参加土地招拍挂的主体资格，各地规定有所不同。在北京等地，个人合作建房组织或个人也可以参与招拍挂，但按相关政策规定，非房产开发公司拿到土地后，必须在一定时间内注册一家房地产公司开发这块土地。

　　在温州等地，相关部门对招拍挂主体资格把关较严———具备三级以上资质的房地产公司。为此，温州个人合作建房发起人赵智强另辟蹊径。

　　赵智强以个人合作建房组织，与温州瑞安市一家符合招拍挂资质的房地产公司达成协议，由房地产公司出面参加招拍挂，完成基建后退出，个人合作建房组织支付其一定费用。

　　但此举招来了麻烦，2006年12月13日，人民网报道称，温州市房管局领导公开表态，称“在事先没有告知的情况下，温州个人合作建房组织就委托开发商拿地，存在欺诈嫌疑。”

　　银行障碍

　　2006年12月，杭州个人合作建房发起人王涌宇相中了杭州市国土资源局新推出的杭政储出38号地块。地块挂牌报名时间为2006年12月28日至2007年1月11日，参与竞拍需筹集400万元。

　　2006年12月26日，杭州个人合作建房进入实质性操作阶段。个人只要到恒丰银行杭州分行储蓄柜台存入5万元活期存款，并签订相关协议书，即可正式成为组织成员。资金由银行托管，需三方公章(银行、合建公司、开发商)才能动用。出人意料的是，恒丰银行杭州分行当天突然宣布，双方“无接洽、无协议”，不负责账户监管。

　　2007年1月8日，经个人合作建房组织努力，合作银行改为中信银行杭州分行某支行，但同一天，该支行也撤出。

　　最终，杭州个人合作建房组织拿地的希望完全破灭。

　　开发商障碍

　　为保证资金充足，顺利拿下“花园北路25号”，于凌罡早就开始为筹集资金而准备。“因为个人合作建房组织成员相对数量不多，大多为中等收入者，限制了资金，继而限制了买地。”杨建津律师解释说。

　　而这种资金的限制，因房地产开发商对个人合作建房的联合抵制而显得尤为突出。广州个人合作建房发起人魏琨对此深有感触。“我们参加了一些土地拍卖，但地价太高，难以承受。”魏琨说。2006年，魏琨所在的个人合作建房组织准备竞拍一块地，引起当地开发商的高度关注，地价被抬高不少，直接导致个人合作建房组织拿地失利。

  [1]  [2]  [下一页]