曾一度被架空的政策

　　据悉，早在1998年国务院就曾经下通知，要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。然而，大部分地方政府走的却都是只售不租的路线。建设部一位官员对记者表示，如此单一的售房市场，房价非理性上涨在所难免。

　　而另一方面，廉租房一直以来并没有纳入地方政府的议事日程。目前，全国只有十几个大中城市采取了实物配租、租金补贴和租金减免三种方式，相当多的城市仍处在观望和徘徊状态。

　　地方政府为什么缺乏推行廉租房的积极性呢？有关专家分析说，倘若地方政府积极执行这项政策，他们将面临的是什么呢?“廉租房最大的作用是满足低收入人群的住房需求和拉低房价，廉租房与房价呈反比关系。”

　　据估计，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%～4%。而房价下跌，土地出让金也会跟着降低，这将直接减少地方政府“第二财政”收入。据报道，韩国政府面对飞涨的房价，加大廉租房供应后，房价应声而落。

　　另外，现行的考核机制还是以经济发展为重要指标。执行廉租房政策之后，最大的受益者是群众，地方政府却不会因为认真执行廉租房政策而受到奖励。一些官员担心，廉租房的增加所导致的房价降低，将有可能放缓本地经济发展的速度。

　　一位知名地产人士对记者表述说，人们曾经将这个问题归结到资金短缺上。实际上，资金问题地方政府是有办法解决的，将批租土地的收益拿出一小部分，就足够建许多廉租房，“我们能够看到，这些年各地都不乏豪华、超豪华形象工程屡屡问世，这些都说明资金没有问题。”

　　自1998年以来，我国的廉租房制度一直备受争议，一些舆论认为，廉租房的建设应该由已经挣得“盆满钵满”的地产商负责开发，他们应该“获利回吐”；而更多的地产商则坚持认为，廉租房根本不应该进入市场，不能进行商业经营。

　　有专家分析说，我国土地供应已经实现了“招拍挂”，“招拍挂”机制的核心在于对土地出让价的向上竞价最高的开发商取得土地，比起原来各种方式的出让和转让，土地成本可能大幅增加。这样高价拍卖来的土地，如果让房地产商建廉租房，谁都不肯干。

　　就这样，这些年来，廉租房就像一个皮球，在地方政府和房地产开发商之间踢来踢去。从市场的角度看，廉租房与市场规律确实是相悖的。不过，万科的“实验”或许值得一提。

　　万科地产在广州、深圳、天津等地“廉租房”项目的相继开工建设，使得2006年成为万科的“廉租房元年”。尽管有分析认为，万科之所以牺牲眼前的经济利益在廉租房上做尝试，是因为笃定以后可以赚大钱。“而且这样比较容易获得银行贷款支持。”但至少迈出了地产商参与廉租房建设的第一步。

　　尽管有万科地产这样的尝试，但廉租房的建设资金从何而来，各地仍在争议，方案有中央财政补贴，发行住房建设公债，组建信托投资基金等。

　　根据建设部去年年底的要求，各级政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。据报道，中国东部地区的一线城市目前基建资金的40%～60%来自土地出让金。然而，“想让地方政府吐出来用于廉租房，不太容易。”一位业内人士说。

　　据建设部通报显示，截至2005年底，累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，尚存巨大资金缺口。建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉日前表示，我国将尽快建立与廉租房制度配套的基金。

　　同时，全国工商联住宅产业商会也已开始了“廉租房基金”计划的运作。“廉租房基金”以房地产投资信托基金(REITs)方式为我国“廉租房”融资，与在港成功上市“领汇基金”运作模式相近，也被业内人士称为内地的“领汇基金”。

　　该商会会长聂梅生告诉记者，住宅产业商会将通过相关渠道募集资金，而后在城市收购房源，再以低租金出租用作廉租房。在这个合作过程中，地方财政只需要补贴租金之间的差价，而不用直接投入资金进行收购，这样财政的压力就会小很多。

　　“小区实验”的困境

　　事实上，许多地方政府只要提到廉租房等公共物品，就会打出资金欠缺等理由，另一方面却又乐此不疲于卖地。这让很多香港的专家匪夷所思。据报道，香港过去一年廉租房支出约为160亿港元，占到香港政府整体支出的6%。

　　香港是亚洲第一个提供高层大厦作为廉租房的城市。据悉，一半以上的人口通过政府帮助解决住房问题，香港公屋租金水平大约为同地区市场价的1/4，这其实相当于每收1港元租金，政府就要补贴3港元。

　　香港因廉租房制度的成功经验，成为许多内地专家学者倡导学习的对象。而在中国大陆，少有的几个建设有廉租房小区的城市，却还因为种种因素导致问题不断。

　　2月8日的《中国青年报》披露，西安市“明德门廉租房小区”，早在2001年就竣工了，共有6幢264套住房。然而，自建成至今，仅住有50余户危房拆迁户，其余大部分住房已空置近6年时间。而原因竟然是——无房户太多，分配方案难以定下来。

　　北京惟一的廉租房小区——广渠门北里廉租房小区这三年来的实验结果并不乐观，同样存在着不少的问题。面积过小、资源分配不合理、闲置状况比较明显、退房机制缺失等问题都在困扰着这个新兴的小区。

　　“我们的合同都是一年一签，而且必须是承租人本人来签字。”毛大爷告诉本刊记者。据说这是为了防止承租人死后，其家人瞒报死亡情况而继续租住在小区里。“说得不好听点，这里住的都是老人，住不了多久就可能死去，这样同住的家人就必须搬离。”

　　这样的规定让毛大爷很是担忧。因为年事已高，他担心自己一旦去世，家人就将被迫离开这个小区，而届时，年老的老伴、下岗了的儿媳、还在上学的孙女，只靠儿子一人微薄的收入，难以住得像现在这样宽松。

　　毛大爷说，去年的时候，因为已经发生了几次承租人死亡后，家人被迫搬离的事情。小区里的老人们曾经集体向政府反映情况，但有关部门称这是建廉租房小区后出现的新问题，目前尚无解决办法。

　　另一方面，因为入住条件的苛刻，这让这个本用来解决“城市贫民”住房问题的廉租房小区，成了安抚伤残革命军人及劳模的特殊养老院。“住在这里的伤残退伍老人，都有一堆可歌可泣的故事告诉你。”徐大爷对记者说。

　　也正因为如此，地处黄金地段的广渠门北里廉租房小区似乎显得有点浪费。这里的老人们犹如生活在一个没有配套设施和护理人员的非专业养老院之中，老人护理和生活便捷问题普遍存在于各个家庭。“我们像生活在孤岛里。”一位老人说。

　　这种隔离感也来自同属一个小区的商品房区域的业主们。2005年8月21日，在京城仁合小区第一届物业与业主座谈会上，业主们就曾向物业公司反映与廉租房区域的隔断问题，以及廉租房区域同商品房区域的关系问题。

　　商品房区域的业主们普遍担心，自己当时花7000多元/平方米购买的房子，会因小区里的廉租房而影响到未来的升值空间。但物业公司的答复是，商品房区域其实在很多方面已经沾了廉租房的光，希望大家保持一个平和的心态。

　　尽管如此，在日后的廉租房建设中，与商品房小区的混建，将成为一种趋势。广州市政协前主席陈开枝就曾建议，经济适用房和廉租房不能连片建设，避免变成以后的“贫民窟”。而且，低收入群体聚集在一起，也容易引发新的社会矛盾。

　　如何避免廉租房建设出现经济适用房的弊端？在此次政协“1号提案”的四点建议中，第一条就提出，要界定政府建房的目标群体，明确受惠对象。但建设部的情况通报也坦言，目前关于廉租房的申请、审批、退出(腾房)机制并不完善。

　　因此，现在关键问题是，在目前中国个人信用体系没有建立的情况下，如何解决中低收入家庭界定的问题？该花多少钱，该建多少房，该建多大房，该在何处建，该分给什么人，政府都要做到心中有数。从这一点上说，完善廉租房建设还任重道远。 ★

　　(来源：《中国新闻周刊》 作者：谢良兵 郇丽)

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