“商用物业”

　　影响1　外资投资成本将提高

　　麦格里银行一位分析师表示，中国经济持续增长，内地物业的投资回报率远远高于欧美国家，是吸引外资进入的重要原因。现在出台的政策并没有不允许外资进入，只是规定其必须先在国内设立实体公司。这样，会增加税收成本与时间成本，使外资进入的步伐放慢。

　　高力国际投资部助理董事黄卓伟多次为北京房地产市场引入跨国投资基金，他向记者做了个详细的分析。

　　以前外资进入主要是离岸收购，即金融资本在海外注册一个公司，只是个空壳没有实体，融资要求低。现在要求在国内设立实体公司，对注册本金有了要求，投资总额超1000万美元的，不得低于投资总额的50%.其次，海外注册税收低，现在国内多注册了一重，税收成本肯定是增加了。“当然，机构面对上亿元的大单交易，增加点成本不算什么。但是对于个人投资者，如果为了投资几套房子还要注册公司，那么摊下来成本就比较高，会影响到投资回报率。”董卓伟说。

　　“不仅是投资成本的增加，更重要的是资金退出机制加强了。”黄卓伟强调。以前外资要退出，可以转让海外公司的股权，国内的监管机构不一定不知道。“因为公司名称没变，只是股东变了，而国内机构不需要了解其股东变化。”他补充道。而按照新的政策，将来再退出，就需要变更国内实体企业，国内机构很容易监管，还会牵扯到税费。

　　黄卓伟表示目前高力国际接触到的外资，还没有因此放弃的。只是有的开始观望，看看前面已发生的外资交易如何操作。“不过，每家外资机构的风险评价不一样，不排除有的机构，会觉得有风险而放弃。”

　　影响2　投资商业比重可能加大

　　从外资此前投资的物业类型看，写字楼和商铺占了80%以上比重。实际上，2007年，这将面临很大的机遇。

　　高力国际统计，2007年，北京写字楼市场新增供应量预计达到200多万平方米。现在市场上有一种共识：奥运会之前几个月，所有紧邻主干道的建设项目将被要求停工，因此很多开发商目前都在加紧施工进度，希望抢先分享奥运经济的蛋糕。而2008年后，每年新增的写字楼将减少。

　　黄卓伟称：“2007年新入市的写字楼，在2008-2009年租金将逐步稳定，2009年后稳步回升。因此，今年正是最好的投资时机。而今、明两年新增的商铺，大部分位于四环外主要住宅区的周边。当居住越来越成熟的时候，有很大的潜力可挖掘。”

　　春节前，市场上传出消息，西单MALL去年12月和爱尔兰一家基金签订了合同，后者以41亿元人民币将其整购。此外，据高力国际透露，CBD一栋写字楼日前已被某境外机构买下，估计不久后就会传出正式消息；中关村一座两万平米的写字楼和另一家境外机构签署了买卖协议，很快就会办完全部手续。多位业内人士认为，受限外细则影响，今后一段时间，外资投资写字楼、商铺的比重可能加大。

　　记者观察

　　如何监管成限外落实关键

　　市建委出台的外资限购细则从购买、流转两个环节对外资购房加以限制和约束，对购买多套房屋投资的外籍购房人要求其注册公司来实现，并通过征缴各项税费来压缩其利润空间。

　　业内认为，此番政策如果能够得到严格的贯彻实施，无疑有望将部分外资热钱挤压出房地产市场，减弱国内对高档住宅的需求。同时，一部分外资购房需求将被引导至租赁市场，利于改善目前租、售价格不同步的现象。

　　不少业者表示，目前，主管部门对于租赁市场很难做到有效监控，对于境外个人、机构购房后出租取利的行为难以约束。需要注意的是，细则中虽然说明“境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅”，但对于境外机构购买自用商品房并没有明确规定，而是限定“须提交相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书”，即将导致的市场情况是，境外机构购房的现象将逐渐增多，也给投资客留下了一定获利空间。

　　此外，细则中没有明确购房者亲人的购房限制。“细则中，没有对这类房产设定很好的退出机制。在实行过程中，问题会慢慢显露出来。”一个开发商略感担忧地说。

　　业界展望

　　外资与内地开发商股权合作渐成主流

　　据了解，海外基金投资大陆房地产市场，惯用的操作模式主要有：提供融资、自行开发、收购物业、股权合作等几种方式。

　　北京限外细则出台后，外资直接收购物业并没有实质性受阻，只是脚步放慢了。有的在观望，有的在摸索，总之，是谨慎了，低调了。放眼全国市场，越来越多的基金以曲线的方式，与国内房地产企业进行股权合作。

　　1月30日，美国华平基金出资3000万美元，收购上海中凯地产25%的股权；2月9日，美林等海外基金认购上海置业12多亿元的债券，间接介入了其在沈阳、无锡的项目；2月17日，荷兰ING集团旗下的中国房地产开发基金(ING基金)收购了金地集团一下属公司49%的股权……

　　频频进入内地，关键还在于高回报。早在去年下半年，戴德梁行投资部董事曹念国接受记者采访时就预测：“随着外资投资的谨慎度增加，大规模的炒房模式将会得到抑制，而与内地开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。”而今，预测逐渐成为现实。（张学冬 叶保秀 关爽）

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