2月初出台的北京外资限购细则规定，境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅。一个月来，该细则正悄然引起市场新变。日前记者从多个房产经纪公司获悉，受其影响，截至上月底，京城中高端二手住宅交易量下降，典型区域外籍购买量从之前的8%下降至2%.据21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙介绍，外籍人士在京购房的主力地区主要集中在京城东北部，该地区外籍人士购房的比例下滑尤其明显。

　　相对于上海的限外政策，北京显然严格了许多。“正由于该政策在制订和执行层面都比较严格，市场才可能会发生连锁反应。目前，已有开发商开始调整此前的销售策略。”有业内人士分析指出。

　　“住宅市场”

　　影响1　高档住宅售价可能微降

　　虽然北京已经取消了外销楼的管理规定，但是有些项目在宣传和项目规划中，仍带有明显的针对境外人士销售的痕迹。包括位于三元桥的凤凰城、位于朝阳公园附近的瞰都等，此前有多个地产项目到海外进行销售，将其一部分客群直接锁定为境外人士。

　　业内人士认为，限外政策从其出台的初衷来看，主要是抑制境外投资者的投资性购买，因为之前包括北京、上海、广州等受海外人士认可的城市中，出现了大量的具有境外背景的投资性购买行为，并在一定程度上助推了房价的上涨。

　　“相对境外购买力来说，目前北京高档住宅购买成本较低，但升值潜力却很大。因此好多具有境外背景的人群将在北京购买住宅作为其重要的投资方式。”该业内人士指出，由于大量的高品质住宅被具有境外背景的人群所购买，在一定程度上加大了这类产品的市场需求。

　　从之前的境外人士的购买需求来看，其购买的住宅产品主要为高档住宅产品，且产品集中在丽都、燕莎、朝阳公园和CBD附近的区域。比如位于朝阳北路的星河湾境外人士购买达到15%，该项目销售价格目前达到30000元/平米。位于朝阳路的东区国际境外人士购买达到10%，该项目的售价则在12000元/平米左右。

　　“限外政策对楼市的影响主要体现在对高档住宅产品上，由于大量境外人士无法实现其投资性的多套购买，在一定程度上，可以缓解高档住宅的市场供应。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，在这样的背景下，高档住宅因其之前庞大的境外购买人群的锐减，出现供需方面关系的改变，导致其销售价格略微下降。

　　影响2　住宅供应结构或许生变

　　李文杰进一步分析表示，限外细则出台后另外一个重要的影响是，可能在一定程度上改变目前楼市的供应结构。

　　据悉，此前高档住宅产品因有大量的海外投资者购买，开发商一般不担心其销售问题，但随着境外人士多套购买行为被限制后，北京本土对高档住宅的购买需求一般保持一个稳定的状态，因此有可能出现高档住宅不好销售的情况，开发商被迫开始开发适合普通购房者购买的普通住宅产品，因此可以间接实现北京楼市供应的结构的部分调整。

　　在北京东部高档住宅中有10%左右的住宅，被境外人士购买，个别项目境外购买者占到30%左右，这些境外购买者主要是以投资为主，而且多数为多套购买。目前，京城东部已有多个项目酝酿改变销售策略。“之前我们的主打客群是老外，限外细则出来后，现在已经开始考虑其他客群的需求了。”京东一位不愿透露姓名的开发商说，改变销售策略只是第一步，其后视市场变化还有可能调整产品结构。

　　影响3　外资不会贸然介入二手房

　　由于北京限外政策目前只针对新房供应，还暂未涉及到二手房市场。因此，有人认为这可能导致部分境外投资者将眼光放到二手房市场。但也有不少业内人士表示，由于目前北京二手房市场规范程度较低，境外投资者还不敢贸然进入二手房市场进行投资。

　　有业内人士认为，限外政策出台后，对新房的购买进行抑制后，境外房屋投资者则可能转移到二手房市场中来。“因为在北京进行房屋投资的回报是比较高的，不论一手新房，还是二手房，购买后几年内就可能实现升值。”一位业内人士称。他认为境外人士会寻找合适的方式继续进入北京的住宅投资市场中来。

　　不过从中高档二手住宅老外购买量下滑的情况来看，境外投资者还不敢贸然进入二手房市场。目前北京二手房市场主要交易的房源集中在中低价位的住宅产品上，高端地产项目的二级市场交易并不活跃。虽然境外房地产投资者追逐高额的房地产投资回报，但同时他们也是将其投资放在一个风险可控的环境中。

　　“目前北京的二手房市场并不是非常规范，境外房地产投资者一般比较谨慎，他们不会轻易进入二手房市场。”有业内人士这样指出。他认为，境外房地产投资者直接进入二手房市场投资的可能性不大。

　　目前税务部门已经对二手房在5年内进行转让征收一定的营业税，如果再加上二手房交易个人所得税，必然加大二手房的交易成本。目前北京市场的普遍做法是将二手房交易税赋转移给购买者。境外投资者一般比较理性，且遵守一定的交易规则，目前北京市场通用的二手房交易黑白合同，他们一般不会去做。

　　此前业内盛传，北京甚至有可能对二手房市场也要进行限外。多数人士认为，境外投资者如同洪水一样，不进入一手房市场，就直接进入二手房市场，从目前的实际情况分析来看，还暂时没有这个必要，而认为境外资金进入二手房市场炒房也仅仅是一种担心而已，从其实际操作性来看，不是很大。

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